房地产作为投资组合中重要的组成部分，一直以来都受到大量投资者青睐，除了进行实体房产投资外，也不乏有投资人会选择在投资组合中配置地产类的基金产品。在澳洲，地产类基金也是市场上颇为常见的一大类投资产品，银行、财富管理公司、基金公司均有推出地产类基金产品。
当下，由于澳洲政府下达的“社交距离”禁令仍未解除，“看房子”也被禁止，投资人的资金无法如期进入到房地产市场。那么地产类基金会是现在房产投资的“替代品”吗？这次疫情对地产基金有着什么样的影响？地产类基金受到的冲击有多大？投资人还能碰吗？
我投的到底是什么？
地产基金种类繁多，且不同的底层资产会组合出不同属性的产品，投资人必须要在投资前搞懂地产基金的分类和属性，以及相对应的风险点。
上市 vs 非上市
- 上市地产基金：澳洲比较常见的上市地产基金为澳大利亚房地产投资信托基金（AREITs），投资人也需注意，若基金本身没有挂牌上市，但基金投的底层资产是AREITs，这类基金也有二级市场的风险敞口。
- 非上市地产基金：非上市地产基金则是不能在证券交易所进行交易的地产基金，多为基金公司、银行面向投资人直接推出的基金产品。
股权 vs 债权
- 股权类的地产基金多是持有底层资产，譬如购物中心，依靠购物中心的增值以及租金收入获利。股权类地产投资除了关心投资标的目前资产状况，更加在意投资标的未来的发展前景和资产增值情况。
- 债权类的地产基金多是放贷方，更加关注投资标的抵押资产的价值及利息收入。
底层资产
澳洲的地产基金，不论是上市还是非上市，大多数都投资于商业地产，而其中最为常见的商业地产则为大型购物中心、零售店，还有酒店、写字楼、工业地产等。
澳洲上市地产基金还能投吗？
今年三月中下旬全球股票市场因恐慌情绪暴跌，澳洲ASX 200指数今年迄今下跌逾20%，而澳洲上市地产信托基金AREITs的表现疲软于大盘，下跌幅度超过30%。
随着新冠疫情三月份在澳洲爆发，澳洲各个城市开始“封城”（lockdown），诸多零售店、百货商店因此关停，许多企业为保护员工安全，开始长时间进行居家办公。这正是澳洲上市地产基金表现不佳的关键因素——澳洲上市类地产基金主要投资于商业地产，如大型商场、办公楼，而这些资产受到了巨大的冲击，地产基金公司从租客处收到的租金也大不如前，对基金的表现造成了影响。
非上市地产基金是不是更好的选择？
从下图可以看出，澳洲非上市地产基金的跌幅要比上市地产基金小了许多。
欲了解上表具体基金案例，请查看完整版视频
一是，非上市地产基金受大盘整体影响较小。上市的地产基金会受到二级市场波动影响，但非上市地产基金则不太会受到市场情绪的影响，而导致资产价格大幅度下跌。
二是，非上市基金往往直接投资地产项目，其反应较慢，不如二级市场迅速。地产项目的价值多是受到定期地产资产估值影响，即便市场波动大，也很难直接导致底层资产价值出现暴跌。
非上市地产基金虽不受二级市场波动影响，但相应的，其流动性要比上市类地产基金差了许多，甚至有大牌基金出现了赎回问题。此前，非上市地产基金AMP Capital Wholesale Australian Property在4月初发公告称要推迟提款日期，并对赎回金额和赎回方式做了更改，投资人短期内最多赎回20%，且余款在一年内付清。这也是当前诸多大牌非上市地产基金共同出现的问题。
有没有受影响较小的地产基金呢？
除了上市地产信贷基金和股权类的非上市地产基金，由于信贷市场收紧，近年澳洲金融市场也不乏债权类的地产基金，即基金经理为放贷方，将资金出借给开发商收取利息，开发商同时也会将土地或者房地产开发项目作为抵押担保。不同于股权类地产基金，债权类地产基金的收益主要依靠于利息收益，拥有稳定的现金流，而非资本增值，且债权类地产基金的安全性也会相对更高。
那债权类地产基金最大的风险是什么？
在这个时期进行投资，万变不离其宗，投资人往往需要回归到一个问题——基金产品的底层资产到底是什么？
投资人在选择债权类地产基金时，需考虑以下几个方面：
- 借贷是否有抵押？有要比没有安全。
- 有抵押的话，是一级抵押还是二级抵押？一级抵押的安全性要远高于二级抵押
- 借贷比率LVR有多少？50-60%的LVR属于比较安全合理的区间，若LVR高达80%则本金容易出现问题
- 是否分散投资？鸡蛋不能放在一个篮子里，市场动荡下难免会有项目拖延，基金池里项目越多，风险就越分散。
小结
本文阐述了三类地产基金，不同类型的产品特点也很不一样。
- 上市股权类地产基金：受股票影响大，危机期间资产价格波动大，优点在于流动性比较好
- 非上市股权类投资：受股票市场影响较小，危机期间资产价格波动适中，且反应之后（决定于实体经济），但流动性差
- 债权类地产基金：主要取决于底层标的资产的违约率（信用风险），受股票市场影响很小，收益稳定，但较低。
投资人在投资时，经常需要在流动性、现金流、收益高低、资产安全性这四个方面进行权衡，在我们选择高收益时，我们牺牲的可能是流动性、可能是资产安全性。只有投资人清楚的了解自己的投资诉求，才能根据自己的诉求去选择最适合自己的产品。
