投资澳洲工业地产、加油站或早教中心的便捷方式是什么？

由 admin | 6月 11, 2021

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文章摘要：尽管澳大利亚的疫情控制情况良好，但是全国写字楼的需求量仍受到抑制，零售地产也面临较大挑战。值得注意的是，澳大利亚经济复苏有一个重要组成部分是由政府引导的基建类投入。因此，工业类的REITs无论从稳定性还是升值角度来衡量，都有更好的投资机会…

本次介绍的这三只地产信托基金有一个共同点：它们都是持有单一类型房地产资产的REITs。相比持有综合性资产的REITs，很具有独特性。

在介绍具体的产品之前，我希望先分享自己对澳大利亚地产行业的一些看法，而这些看法也影响了我对REITs的挑选。

首先，在新冠疫情爆发之后，在家办公室已经成为趋势。所以写字楼资产的风险敞口大大增加。

尽管澳大利亚的疫情控制情况良好，多数城市已经基本恢复生活常态，但是全国写字楼的需求量仍受到抑制，未来两年内空置率并不会有明显下降。

花旗（Citi）房地产分析部门预测，澳大利亚的大型城市商业中心（CBD）写字楼价值还是可能下跌15％以上。高力国际（Colliers International）则表示，到明年3月，悉尼CBD的租金可能会下跌13.5％，墨尔本的租金将下跌7.1％。而这些机构给出以上预测时，维州还还没有进入第四封城。

其次，写字楼资产减记风险大，零售地产也面临较大挑战。尽管以Westfield和Vicinity为首的零售地产商股价已有所恢复，但是各地一旦出现本地疫情传播，动辄就要封城的情况，仍对商业地产有较大影响。

值得注意的是，澳大利亚经济复苏有一个重要组成部分，就是由政府引导的基建类投入。因此，工业类的REITs无论从稳定性还是升值角度来衡量，都有更好的投资机会。此外，由于生活正常化和国内消费的反弹，一些刚需性较强的行业，如加油站和幼儿园，就先显示出了较强的抗周期性能力。

综合以上对房地产市场的看法，我希望从三个行业角度，挑选三只REITs分享给大家：

01. Centuria Industrial REIT（ASX：CIP）

市值：24亿澳元

入驻率：98.8%

加权平均租期（WALE）：9.7年

澳大利亚最大的单一本地工业地产REITs，旗下资产遍布全澳大利亚。行业涉及制造、物流、仓储和数据中心。租客包括包材巨头Visy，Woolworth，Post和Telstra等等。其高达98.8%的入住率，高于澳大利亚同类REITs约95%的平均水平。

**CIP旗下最大物业-新州Woolworths Way Warnervale，图/CIP**

目前，工业REITs正处于高速增长期。无论是电商的快速发展，还是政府对物流基建的投入，对于这类型的REITs都具有利好作用。根据世邦魏理仕（CBRE）今年一季度关于工业与物流地产的报告，澳大利亚仓储物业的平均租金收益率为5.15%，上升了0.7%，而相应土地价值年涨幅则高达11.6%。

02. WayPoint REIT（ASX：WPR）

市值：29亿澳元

入驻率：99.9%

加权平均租期（WALE）：10.8年

该REIT专注于加油站行业地产。资产组合中共包括470个加油站，同样分布在全澳各地。主要的租客包括Viva Energy（Shell的独家使用者），Coles Express，7-Eleven等。

作为一个“车轮上”的国家，澳大利亚的汽车保有量高达约1900万辆。根据收费公路企业Transurban的数据，2021年一季度的澳大利亚平均每日交通流量尽管相较2019年同期下降3.8%，但比2020一季度要高出1.1%。足见在全澳疫情得以控制之后，澳大利亚的交通出行需求已经基本恢复常态。这也意味着对加油站的使用需求也恢复到了正常水平。租客的营收恢复，对于WayPoint也意味着更稳定的收益率。

市值：14亿澳元

入驻率：99.7%

加权平均租期（WALE）：14年

这一REIT属于社会基础设施类型，主要物业集中在早教和托儿所行业，占资产比重80%。其余资产还包括一些政府设施，比如南澳急救中心、布里斯班市政府。

根据上月发布的联邦最新预算案，政府将在三年内增加17亿澳元的儿童保育补贴。虽然可能短期内效果并不显著，只会有限度地提高早教机构的入学率。但长期将惠及多子家庭，幼儿园的需求预计会因此上升。因此，现在已经布局相关地产的REITs将会获益。此外，这类物业持有方通常与运营商签署长期合约（一般10年以上），且不需要承担任何系统性运营风险，在利润层面更加稳定。