投资澳洲工业地产、加油站或早教中心的便捷方式是什么?

| 6月 11, 2021

#澳洲投资 #澳洲基金 #澳洲信托

文章摘要:尽管澳大利亚的疫情控制情况良好,但是全国写字楼的需求量仍受到抑制,零售地产也面临较大挑战。值得注意的是,澳大利亚经济复苏有一个重要组成部分是由政府引导的基建类投入。因此,工业类的REITs无论从稳定性还是升值角度来衡量,都有更好的投资机会…

本次介绍的这三只地产信托基金有一个共同点:它们都是持有单一类型房地产资产的REITs。相比持有综合性资产的REITs,很具有独特性。

在介绍具体的产品之前,我希望先分享自己对澳大利亚地产行业的一些看法,而这些看法也影响了我对REITs的挑选。

首先,在新冠疫情爆发之后,在家办公室已经成为趋势。所以写字楼资产的风险敞口大大增加。

尽管澳大利亚的疫情控制情况良好,多数城市已经基本恢复生活常态,但是全国写字楼的需求量仍受到抑制,未来两年内空置率并不会有明显下降。

花旗(Citi)房地产分析部门预测,澳大利亚的大型城市商业中心(CBD)写字楼价值还是可能下跌15%以上。高力国际(Colliers International)则表示,到明年3月,悉尼CBD的租金可能会下跌13.5%,墨尔本的租金将下跌7.1%。而这些机构给出以上预测时,维州还还没有进入第四封城。

其次,写字楼资产减记风险大,零售地产也面临较大挑战。尽管以Westfield和Vicinity为首的零售地产商股价已有所恢复,但是各地一旦出现本地疫情传播,动辄就要封城的情况,仍对商业地产有较大影响。

值得注意的是,澳大利亚经济复苏有一个重要组成部分,就是由政府引导的基建类投入。因此,工业类的REITs无论从稳定性还是升值角度来衡量,都有更好的投资机会。此外,由于生活正常化和国内消费的反弹,一些刚需性较强的行业,如加油站和幼儿园,就先显示出了较强的抗周期性能力。

综合以上对房地产市场的看法,我希望从三个行业角度,挑选三只REITs分享给大家:

01. Centuria Industrial REIT(ASX:CIP)

市值:24亿澳元

入驻率:98.8%

加权平均租期(WALE):9.7年

澳大利亚最大的单一本地工业地产REITs,旗下资产遍布全澳大利亚。行业涉及制造、物流、仓储和数据中心。租客包括包材巨头Visy,Woolworth,Post和Telstra等等。其高达98.8%的入住率,高于澳大利亚同类REITs约95%的平均水平。

CIP旗下最大物业-新州Woolworths Way Warnervale,图/CIP

目前,工业REITs正处于高速增长期。无论是电商的快速发展,还是政府对物流基建的投入,对于这类型的REITs都具有利好作用。根据世邦魏理仕(CBRE)今年一季度关于工业与物流地产的报告,澳大利亚仓储物业的平均租金收益率为5.15%,上升了0.7%,而相应土地价值年涨幅则高达11.6%。

02. WayPoint REIT(ASX:WPR)

市值:29亿澳元

入驻率:99.9%

加权平均租期(WALE):10.8年

该REIT专注于加油站行业地产。资产组合中共包括470个加油站,同样分布在全澳各地。主要的租客包括Viva Energy(Shell的独家使用者),Coles Express,7-Eleven等。

CQE CIP WPR 股价
WPR旗下加油站物业,图/WPR

作为一个“车轮上”的国家,澳大利亚的汽车保有量高达约1900万辆。根据收费公路企业Transurban的数据,2021年一季度的澳大利亚平均每日交通流量尽管相较2019年同期下降3.8%,但比2020一季度要高出1.1%。足见在全澳疫情得以控制之后,澳大利亚的交通出行需求已经基本恢复常态。这也意味着对加油站的使用需求也恢复到了正常水平。租客的营收恢复,对于WayPoint也意味着更稳定的收益率。

03. ChaterHall Social Infrastructure (ASX:CQE)

市值:14亿澳元

入驻率:99.7%

加权平均租期(WALE):14年

这一REIT属于社会基础设施类型,主要物业集中在早教和托儿所行业,占资产比重80%。其余资产还包括一些政府设施,比如南澳急救中心、布里斯班市政府。

CQE旗下物业-维州Balwyn North早教中心,图/CQE

根据上月发布的联邦最新预算案,政府将在三年内增加17亿澳元的儿童保育补贴。虽然可能短期内效果并不显著,只会有限度地提高早教机构的入学率。但长期将惠及多子家庭,幼儿园的需求预计会因此上升。因此,现在已经布局相关地产的REITs将会获益。此外,这类物业持有方通常与运营商签署长期合约(一般10年以上),且不需要承担任何系统性运营风险,在利润层面更加稳定。

个人认为,挑选具体REITs时,需要投资人特别关注的有五大要素:规模、分红率、加权平均租期(WALE)、债务、市账率(PB)。

REITs的选择还有很多,比如专注于仓库和仓储的公司National Storage,专注于大型建材市场的BWP Trust,还有专注农业市场的Rural Fund Group等。

有一点需要提醒:投资REITs时,也要关注其价格走势,价格不仅反应了资产价值的变化,如出现买入或者卖出地产,也同样受到整体市场波动的影响。

经历了2016年到2019年的稳健上涨,2020年REITs都出现了大跌,有些跌幅甚至达到30-40%之多。当时的价格的确不反应实际的资产价值,但REITs是上市资产,其价格就会反应出投资者的预期和情绪。

希望以上内容,能够帮助大家更好地理解,什么样的REITs值得关注。

可能有些投资者想问:有没有什么产品可以结合不同REITs来进行综合配置?

答案自然是肯定的,那就是澳大利亚地产REITs的ETF产品——交易型开放式指数基金。可以综合布局在工业、物流甚至其他类型地产资产上。

(文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用,单独转载图片或致法律风险。)

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