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文章摘要：近期，澳大利亚房地产市场迎来了一股抢购潮，房价因此节节攀升。如此超出预期的增长，在使很多投资者蠢蠢欲动的同时，令央行以及没有房产的人们忧心忡忡。市场“发疯”的原因到底是什么？房价飙升会带来什么影响？在目前的大环境下，投资者们是否应该赶快入市？
复活节前的澳大利亚房地产的火热程度可以用“夸张”来形容。
3月27-28日周末，位于悉尼Woollahra的一套豪宅吸引了多达14名竞标人，最终以600万澳币成交，高出底价近150万澳币。
同期，在墨尔本Brighton一套三居室独栋屋的拍卖过程中，最终买家以高达518万澳币击败其他三位潜在竞争买家，远高于底价400万澳币。
以高出拍卖底价30%左右的价格成交，在悉尼和墨尔本的一些区域近期几乎成了常态。连代理这些房屋拍卖的中介都不得不表示，“市场真疯狂”。
房价也在这种“疯狂”的抢购潮中，节节攀升，3月澳大利亚全国房价指数上涨2.8个百分点，房地产数据机构CoreLogic惊呼：澳大利亚房价正以32年以来最快速度增长。
以至于，前不久还表示对房地产市场“不担心”的澳联储（RBA）行长菲利普·洛（Philip Lowe）已经改变说辞，说央行将“小心谨慎地（carefully）”检测住房贷款趋势。用词的微妙变化，足见房价如此增长，已经超出了央行的预期。
不仅仅是央行，现在很多投资者虽然蠢蠢欲动，又忧心忡忡，他们共同的问题是：这房价会一直这么涨下去吗？
对于没有房产的人而言，更是担心：是否会越来越买不起房？
市场“发疯”的原因到底是什么？
已经有大量房产和金融机构上调了对澳大利亚房价的预期。比如澳新银行（ANZ）的经济学家前不久就将2021年全国房价增长上调至17%。其中涨幅最高的是悉尼市场，将飙升19%，墨尔本房价也预计将上涨16%。
我们在过去多次提到，较快的经济复苏速度和创纪录的低利率，加上疫情时期累积的高家庭储蓄，给房地产市场的蓬勃创造了条件。
也有人说，近期这波房价飙升，还因为房屋供给量减少。
可实际上，“量价齐涨”这个股市专业名词成了澳大利亚房地产市场当前的写照。
在复活节前，全澳（包括城市和远郊地区）参与拍卖的3800套住房中，84%拍卖成交，创三年新高。更值得注意的是，相较2019年复活节前的一周，悉尼和墨尔本两大主要市场的上市拍卖房总数增加了30-50%。哪怕与2019年圣诞节前较为活跃的市场相比，近阶段的房源数量也并不逊色。
博满金资首席分析师魏睿昊指出，造成目前购房热潮的一个主要原因是置换需求的增加。
由于疫情短时间还不能完全结束，许多企业仍保持了一定比例的在家办公；而且人们对高密度的住宅，如高层公寓的通风问题仍有担忧。这让一些本身在人口高密度地区（如市中心）拥有房产的家庭和个人，开始考虑搬往人口低密度地区（如远郊suburbs）。这就造成一些区域的独立屋需求骤增。
当一个区域的房产热门起来，购买者中就会出现了一种“担心错失良机”的情绪，卖房者则更容易坐地起价。而这个地区置换房的人，由于担心找不到更好更合适的房源，于是干脆选择不卖热门地区的房产。这一定程度减少了房屋流通量，给房价带来进一步的上行压力。
另外，由于澳大利亚两大主要市场——悉尼和墨尔本在近10年中，住房供给有一些跟不上人口增长的脚步，实际上，长期存在刚需不能全部得到满足的问题。只是在一些特定时期，如2018年全面收紧信贷、2020年新冠疫情等，因为外部原因造成住房购买量的减少，而导致房价下跌。但是，一旦外界因素消失，本身需求略大于供给的状况意味着房价在较长周期内总体会有所上升。
房价飙升势必拉大贫富差距
尽管澳大利亚的工资增长已经多年跑不过通胀，但是因为房价上涨，澳大利亚家庭的总财富已经被推高到了创纪录的水平。
根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，2020年下半年，全国住宅物业的价值飙升了超过4500亿美元。房地产价格上涨和股市复苏共同导致家庭总财富在第四季增长了5010亿澳元，这是自2009年12月以来的最大季度增长。
这意味着澳大利亚的家庭总财富（12万亿澳元）和人均财富（467,709澳元）均处于历史最高水平。
魏睿昊表示，经过央行“大放水”，必然造成商品价格上涨。除了日常接触的到消费品涨价外，像房地产这样的投资品价格上涨也是必然趋势。因为市场上的钱“越来越不值钱”。
而在这一过程中，原来就拥有住房等资产的人，财富的增值会更快。只靠薪水生活，没有投资的人，其财富的累积确实很难赶超。
市场上工资的涨幅水平和通胀率相差无几。即便今年真的出现通胀加剧，CPI指数也至多在3-5%，而如ANZ房地产的涨幅预期已经达到17%，其中的差距可见一斑。
不仅仅如此，哪怕同样是拥有房产，传统“富人区”房价的回升要高于一般的区域。
根据地产资讯公司Domain发布的报告，悉尼一些原本房价就高于全市中位数水平的地区，在整个2020年中房价涨幅要明显高于房价低于中位数水平的地区。
因为前者的居民抗风险能力较强，较少在经济低迷时期“抛售”房产以减轻经济压力。
此外，在魏睿昊看来，高收入家庭受到疫情影响较小，而当经济复苏，他们就马上能抓住房价上涨的机会。他们往往已有了自住房，更能利用金融杠杆——也就是银行贷款，来购买投资房。当房价整体上涨时，拥有多套房产，资产总值增长自然也比较快。
JobKeeper结束，带来市场拐点吗？
由于政府的留职补贴JobKeeper在3月28日正式结束，最近有人担心失业率可能会回升，低收入者会出现还不起贷款的情况，导致房市会面临拐点。
尽管，近期房地产价格飙升，但住房债务与收入之比从12月的139.2微降至139，这是因为家庭收入的增长（1.2％）大于住房债务的增长（1％）。但统计局表示，收入的增长是由为应对新冠疫情而实施的政府财政补贴计划（包括JobKeeper和JobSeeker）推动的。
全国失业率目前为5.8％，低于一月份的6.3％。超过80万名澳大利亚人仍处于失业状态，当然这个数字要低于去年7月的100万。不过，财政部警告，在JobKeeper结束后，未来几个月失业率会上升，有10至15万人可能失业。
但是，魏睿昊对此并不太担忧。他认为，目前有JobKeeper收入的人并非都没有工作或者在停工，其中不少人已经在政策结束前找到了有持续收入的工作。
即便失业率会因为JobKeeper的结束短暂上升，但也会被逐渐“消化掉”。因为澳大利亚事实上正在面对劳动力短缺的问题，招工难现在已经成为企业所要解决的紧要问题。
魏睿昊认为，真正的房地产市场拐点会出现在：经济复苏进一步好转，失业率逐渐回到充分就业的情况下。
因为现在房地产市场的火爆，始终离不开低利率这一先决条件。一旦利率上升，还款压力就会随之增加。
此前我们也讨论过，目前全球都有严重的通货膨胀预期，尽管央行一再强调在2024年前不会加息，但任何决策都会随着实际的经济情况而改变。如果经济回到疫情前的水平，国民生产总值（GDP）增速恢复，通胀水平真的高企，央行还是会“该出手时就出手”，不会抱定现在的承诺。
政府债券收益率的上升是抵押贷款利率提高的先兆，至少对于某些定期贷款而言。已经有银行提高了4年期固定贷款利率。
此外，虽然目前澳联储和审慎管理局（APRA）都表示，并没有要加紧房贷监管监管，但是随着房价继续推高，要求实行更严格的贷款规则的压力越来越大，这可能会使某些借款人更难获得信贷。
到底要不要现在买房
对于很多人关心的是否现在赶快入市的问题，魏睿昊表示，仍要视个人情况而定。
他坚持以往自己强调的原则，如果是有自住需求，在可负担的条件下，“买房不存在太早的问题”。房地产作为投资品的价值要远超消费品，更倾向于长期的价值增值。在10年甚至更长周期中，早一些投资更能为未来争取到调整的空间。
然而，投资房则是另一个课题。魏睿昊表示，他的个人判断这种房价疯狂上涨的势头也许能维持一年左右，会将去年压抑的市场需求释放掉。但这种态势不会一直维持下去。
在这样的情况下，购买投资房并不见得是最优选择。如果利息在一年或一年半以后增加0.5-1%，同时房租没有太大增长（鉴于最近政府又出来了新的保护访客的规定），现金流是否能得以保障就会成为问题。
因此，在有自住房的条件下，购买一到两套投资房可以看作正常选择，但如果将大比例的资金都投入进去，风险较大。不妨考虑其他的投资产品，建立更为均衡的投资组合。
把鸡蛋放在不同的篮子里，是长期投资最基本的策略。
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