预算案新政开始后，房价还会继续飙升吗？

由 admin | 5月 24, 2021

文章摘要：史无前例的低息环境，大量经济刺激政策实施，加之澳洲新冠疫情的良好控制，从去年10 月开始，澳大利亚住宅地产市场逐渐火热，房价飞速上涨。那么要应当如何解读政府的最新政策，以及对澳大利亚房市的态度？从今年年初至今的房价飙升还会持续吗？

史无前例的低息环境，大量经济刺激政策实施，加之澳洲新冠疫情的良好控制，从去年10 月开始，澳大利亚住宅地产市场逐渐火热，房价飞速上涨。

根据房地产数据研究机构CoreLogic 最新发布的5月最新数据，在过去3个月（即2月-4月），全国房价上涨6.8%，是1988年4季度以来的最快涨幅。

而在此背景下，本次公布的联邦预算案有着不少与房产相关的政策，主要有五点：

2021年7月1日起，未来4年内为1万名单亲父母提供房屋购买担保，允许此类人群以2%的低额定金购买住房，包括新房和二手房，也无首次购房限制；
继续为建造新房或购买新房的首次购房者提供低至5%的首付，名额为1万名；
允许首次置业人士提取部分养老金，金额从3万澳元上调至5万澳元，以作购房首付所用；
现有HomeBuilder建房补贴计划申请者的动工期延长12个月；
自2022年7月起，允许60岁（此前是65岁）以上“卖房养老”的澳洲人将其卖房所得中的30万澳元养老金免税存储进养老账户。

看起来，这些政策似乎都是房地产市场的“助燃剂”。然而，目前也不断有关于市场增长将趋缓预测出现。那么到底应当如何解读政府的最新政策，以及对澳大利亚房市的态度？从今年年初至今的房价飙升还会持续吗？

新政继续刺激购房需求，短期房市仍会火热

通过前3条政策可以看出，在保经济的指导思想下，面对当前暴涨的房价，联邦政府并没有通过压低房价来提高刚需购房者的可负担性，而是将重点放在如何让购房者更容易获得贷款。

具体来看，通过政府的各项房贷款担保计划，购房者在本金不变的情况下，可以获得更多的贷款。而养老金提取额度的提高则会增加购房者的本金，从而增加总贷款金额。

对于购房者来讲，虽然更多的贷款意味着，在贷款期限内购房者需要支付更多的利息，但相比把钱花在每年的房屋租金上，承担房贷或者更为值得，尤其是在当前的低息背景下。更重要的是，考虑到澳洲房价的历史表现出色，通过较低的存款提前获得房屋所有权，从而获得长期的资本增资收益，对于购房者来说更为诱人。

而从宏观的角度，这种方式的好处显而易见，在不降低房价的前提下，让更多的刚需购房者入市，提高澳洲整体得房率。同时，更多的购房需求会进一步维持现有房市的火热，进而促进相关产业，甚至澳洲经济的快速恢复。

综上，我们认为，短期内购房需求会继续受益于预算案政策，房价上涨动力仍在。

长期供需关系或改变，维持房价仍靠海外

虽然政府刺激会在短期对房价产生一定影响，但决定房价长期走势的还是房市本身的供求关系。而就目前掌握的供需两方面数据来看，澳洲房价或在未来1-2年内达到顶峰。

需求端：

1. 首次购房者或将出现下滑

住房市场在2020年下半年开始明显反弹，并一直持续到2021年初，这其中的主要推手是自住房的强势表现，而非投资房。相反，近些年房产政策并不利好投资房，尤其对海外投资房买家，因此投资房贷款一直处于疲软状态。

在自住房中，首套购房者又是不可忽略的因素，这主要得益于政府给予首次购房者的优惠（FHLDS）。不过，政府的刺激终归是暂时的，虽然本次预算案又将该政策延长1年，但随着经济的好转，1年后政府或终止该计划，届时自住房需求或将大幅减弱。

这是有迹可循的，政府在2008年金融危机时，也曾短暂对首次购房者予以补助，进而吸引了大量首次购房者入市，但随着之后补助停止，首次购房者人数迅速下滑。

2. 住房贷款利率已经探底回升

另一个影响购房需求的是房贷利率。

疫情期间，央行史无前例的将官方基准利率降至0.1%，这使得澳洲的抵押贷款量激增，澳大利亚统计局（ABS）公布的最新数据显示，今年3月份，新增抵押贷款达到创纪录的302亿澳元。

虽然央行承诺2024年之前不会加息，但四大银行没有按兵不动。随着澳大利亚联邦银行（CBA）在3月22日上调四年期固定房贷利率0.2个百分点，至2.19%，余下几家银行先后提高了4年期的固定利率。

要知道，一般情况下，新增房贷客户中，选择固定房贷利率的只有大约15%，但是，自2020年中以来，这一比例已经飙升至40%。

因此，即便目前利率仍处低位，但随着四年期固定贷款利率探底回升，未来购房者贷款成本将会逐渐增加，这也会在一定程度上影响购房需求。

3. 居民储蓄水平逐渐回归常态

另一方面，根据上图，虽然在2020年疫情期间，政府的一系列补贴和封城计划使得家庭的存款比例大幅上升，但随着澳洲本土疫情结束，居民的消费水平回暖，2020年4季度居民的存款比例已经从高峰22%下降到12%，逐渐恢复正常水平。

随着JobKeeper在3月份结束，未来一段时间，澳大利亚家庭的可支配收入和储蓄水平会进一步下降，这会影响居民的还贷和借贷能力，从而影响购房需求。

供给端：

1. 独立屋私人住宅建筑批准激增，加大远期房屋供给

从澳洲统计局公布的住宅建造审批情数据不难看出，伴随着房市进入火热，住宅建造审批量在疫情后增长迅速，且主要源于独立屋的批准增加，触及30年来高位。这些获批住宅将在1-2年后进入市场，增加市场的房屋供给。

而高密度住宅（公寓）是前车之鉴，此类住宅在2014-18年间的大量获批导致近2年市面上的公寓供给过剩，也是近年来公寓市场惨淡的重要原因之一。

2. “Downsizer”养老金免税范围扩大，或增加房屋供给

前文提到，澳洲政府允许“卖房养老”（Downsizer）的老年人将30万的卖房所得免税放入养老金，本次预算案，政府将其年龄限制从之前的65岁放宽至60岁。该政策将于2022年7月开始生效，届时二手房市场的潜在卖家数量将会增加，从而增加市场上的房屋供给。

综上，长期看来（1-2年后），仅依靠本土房产市场会在供求两端承担一定压力，进而影响房价增长，但如果国境可以在1年内开放，进而吸引更多海外资本、房屋买家、留学生，那么房产市场的供求关系或将被进一步改变。

当然，如前文所讲，短期（未来1-2年内），低息环境和预算案刺激将会继续为住宅市场注入活力，因此短期房价仍有上涨空间。

哪些房子值得投资？

在实体住宅投资中，可分为独栋别墅和公寓两大类。

首先，独栋别墅可分为高、中、低价位三个不同档次。从政策角度来看，利率持续低位加上本次预算案针对首次购房和购置新房的优惠，有利于中低收入者购买相对较便宜的新建自住房和首次购房者，这些政策将在未来1年内刺激相关住房市场需求，利好郊地区中低价位独栋房屋。

短期来看，高价位住宅市场将受到影响，例如维州政府计划加征27亿“高端住宅”房产税，为了填补上一财年233亿澳元的预算缺口。按照计划，从2022年1月1日起，价值介于180万-300万澳币的土地税率将从1.3%提高到1.55%，超过300万澳币的土地税率将从2.25%增加到2.55%。另外，价值超过200万澳币的住房印花税税率将从5.5%提高到6.5%。据房产委员会估计，本次加税可能会打击超过7万套高价位住房。

长期来看，预计对海外居民开放边境之后，高价位优质住宅仍为市场所追捧的资产，或将抵消新税收政策带来的影响。