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文章摘要：澳大利亚房价在2021年创下了数十年来最大涨幅，专家预测，今年房价仍有上涨空间。经济学家表示“基于过往经验来看，利率是房价最重要的驱动因素之一”, 低利率的市场更是会让购房者按耐不住…然而，如果利率回到以前水平，房贷负债将大大增加…下一轮房地产市场低迷如果开始，可能会更严重…
澳大利亚房价在去年创下数十年来最大年度涨幅，超过22%。
尽管许多经济学家和房地产专家预测，房价将在今年晚些时候或者明年见顶。
但这也意味着，他们中多数人都同意，今年房价仍有上涨空间。
即便再“鹰派”的经济学家（那些认为澳联储今年就会上调利率的人），也都认为，短期内房价仍会上涨。
根据澳大利亚统计局的最新数据，2020年3月（新冠疫情在澳爆发）至2021年9月期间，住房市场价值增加了2万亿澳元，达到9.3万亿澳元。其中，土地升值占据了绝大部分。
到大选举行，如果房价录得适度上涨，则澳大利亚的财富将继续增加5000亿澳元。
而根据统计，2/3的澳大利亚家庭拥有房产，也就是说他们都将分享这2.5万亿的财富增长。
有人认为，这很可能成为莫里森的“秘密武器”——有房产的澳大利亚人会因为自己的资产增长忘记政府在应对奥密克戎时的“慌乱”?
然而，通胀率高企推动的利率上行风险高悬。
联邦银行（CBA）高级经济学家克里斯蒂娜·克利夫顿(KristinaClifton)就表示：“基于过往经验来看，利率是房价最重要的驱动因素之一。”
该银行预测，继今年上涨7%之后，明年独立屋和公寓的价格将下跌10%。
如果到大选前，加息预期进一步增高，拥有房地产的澳大利亚人能否成为莫里森的票仓，就很难说了。
利率左右房价
澳大利亚人向来热衷于购房，当地房贷负债创历史新高就是一个很好的例证。
根据统计局上周五（11月14日）公布的数据，从2020年5月左右开始，疫情期间借贷热潮导致11月份购房者贷款金额达100亿澳元，创历史新高。
AMPCapital首席经济学家ShaneOliver表示，“许多人利用低利率进入房地产市场。”
低利率的市场环境让这些购房者难以抗拒。然而，如果利率回到以前水平，这些人的还贷负担将大大增加。
更要命的是，下一轮房地产市场低迷如果开始，可能会更严重，持续时间也更长。
CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“一旦市场见顶，典型的趋势是房价将经历一段下跌时期。但楼市开始下跌的时间、持续时间或幅度取决于很多因素，因此往往难以确定，尤其是在不确定性非常大的当下。”
“利率很可能会在几年内正常化，而不是迅速恢复到平均水平，这一点将有助于缓解任何楼市低迷的规模，但如果信贷政策变得过于严格，则可能会放大楼市下行空间。
不过，奥米克戎新病毒导致新冠感染病例激增，可能会推迟一些政策的收紧。
Lawless认为，鉴于这一轮疫情带来的不确定性，“澳大利亚审慎监管局（APRA）或澳联储（RBA）快速收紧政策的可能性不大。”
前车之鉴：矿业萧条后，珀斯房价下跌20%
自2004年开始发生的每一次楼市低迷都比前一次跌幅更深。
自1980年代后期以来，2015/16年全国楼市跌幅为1%（峰值到低谷的跌幅），这是第一轮信贷紧缩带来的暂时修正。通过APRA对投资型贷款实施10%的增长限制，房价在2017年至2019年的低迷时期下跌了8.4%。
首府城市层面，最大跌幅发生在珀斯和达尔文矿业繁荣之后。珀斯的房价在64个月内下跌了20%，而达尔文的房价在69个月内下跌了32.7%。尽管两地楼市衰退之前都出现了惊人的价值上涨。
自2008-09年全球金融危机主导的房价修正持续了10个月以来，低迷的持续时间也有所延长。
CoreLogic数据显示，在2010-2012年的低迷期间，房价连续18个月下跌，在2017/19年触底回升之前下跌长达19个月。
因此，如果按照2017-2020年房价走势，复苏也可能需要数年时间。在当时，房价从峰值到触底回升花了三年零三个月（39个月）的时间。
Lawless说，到目前为止，没有迹象表明房价已经触顶。
他说：“我们还没有看到任何首府城市或非首府地区普遍触顶的情况。然而，有大量证据表明，大多数首府城市的增长率已经放缓”。
69个区域峰值增长率已经过去
“一个地区房价触顶，一般我们需要看到持续的月度负增长趋势。迄今为止，主要地区的季度趋势仍然呈现正增长。”
根据Suburb Trends主管Kent Lardner的分析，澳大利亚有69个区域房地产市场的增长率已经触顶。
“在增长率触顶的市场，房价仍然会上涨，然后触顶，然后就开始下跌。”
“在大多数情况下，‘涨幅放缓’仍然代表一个不错的增长率，尽管没有峰值时期那么高。
“我预计未来几个月，将有更多市场的增长率达到峰值，然而下跌。增长率仍然保持正数，但比我们在2021年看到的百分比要小得多。”
在已经达到顶峰的地区中，新州有16个，昆州和西澳州各15个，维州有6个，其余地区则分布在其他首府城市。
其中包括位于悉尼上北岸的Ku-ring-gai，房价在截至11月的三个月内仅上涨了7%，低于8月高峰期的12%。在此期间，存量房产增加了33%。
在北部海滩的Warringah，房价在截至11月的三个月里增长了10%，较8月份的峰值13%下降了3个百分点。自峰值以来，房产存量水平已攀升28%。
在阿德莱德的中部和山区Burnside，房价涨幅从10月份的峰值下降了4个百分点至12%。
Lardner说：“在大多数情况下，这些市场的表现仍然非常强劲，但似乎已经过了峰值。”。
“增长率峰值并不意味着大多数市场房价上涨的趋势结束，但一旦存量超过某个点，增长率就会下降。”
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