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文章摘要：新冠疫情导致不少家庭开始迁往距离市区较远、自然环境更好的地区…新州和维州迁往昆士兰的州际移民也催生了房地产市场的变化。由于父母对子女就读名校的重视，每个首府城市热门学区房价涨幅通常都高于整体市场中位数房价的涨幅，近一年里，房价涨幅高达30%，那么，现在下手溢价是否过高？
尽管教育体系十分不同，但澳大利亚和中国一样，都有学区房。
所谓学区房，原指公立学校招生范围辖区内的住房。但由于一些私校也很受欢迎，许多家长希望选择附近的住房，方便接送子女或者让他们自己上下学。
由于新冠疫情导致许多人生活方式发生变化，不少家庭开始迁往距离市区较远、自然环境更好的地区。
不仅如此，州际移民的趋势也出现明显转变，昆士兰成为很多新州和维州人的新家园。
这使得学区的需求也发生不少改变。
过去三年内，澳大利亚各大首府城市顶级学区房价最高涨幅接近60%。
一些学期仅仅过去一年的房价涨幅就超过30%。
供应短缺、刚需居高不下是主要驱动因素。
随着住房需求创纪录，悉尼和布里斯班的热门学区房价涨幅最大。
返澳外籍家庭和从其他州搬到受疫情影响较小地区的家庭也推动了房价上涨，尤其是在布里斯班。
这一趋势也表明家长对是否能让子女就读名校非常重视。
CoreLogic的数据显示，相对而言，“带小孩的自住或首次购房家庭学区需求更高。教育问题是他们考虑购房的首要因素之一。”
昆士兰科技大学教师教育和领导力学院研究员Anna Hogan表示：“公立学校和私立学校之间竞争激烈。精英私立学校和普通私立学校也有着巨大的区别，‘精英’公立学校和普通公立学校同样如此。”
除了高价学区房之外，由于学费不断上涨，送两个孩子上顶级私立中学的学费已经涨至约100万澳元，外加书籍、校服、学校旅行和营地等其他费用。
在很多家长看来，不如把这笔费用加入到购房成本中，选择公立名校的学区房，未来还有增值的空间。
当然，影响房价的还有其他因素，包括：房屋面积、质量、配套设施、以及疫情对买家心理影响。
为了充分利用当前住房市场的繁荣，不少开发商在靠近名校的学区，开始转向推出复式住宅、联排别墅和高层公寓。
CoreLogic分析显示，在一年和三年的时间周期内，每个首府城市热门学区房价涨幅通常都高于整体市场中位数房价的涨幅。
对于家长而言，多高的溢价在他们看来仍是可以接受的范围？
悉尼
作为全澳最“火热”的市场，过去三年，悉尼表现最佳的学区房回报率超过50%，比大悉尼地区整体房价涨幅高出约30%。
位于上北岸Pymble房产中介Phil Orr表示，在过去12个月里，Pymble房价上涨了36%，三年内上涨了52%。
“靠近名校是驱动该地区房价上涨的最大关键原因。”
大悉尼地区房价在这两个时间段内的涨幅分别为30%和43%。
Orr称，靠近距离精英公立学校Pymble Ladies College的房子，通常会以高出市场15%左右的价格成交，该地区房价中位数为400-500万澳元。
近期，Pymble一套独栋屋以990万澳元成交，创历史新高。该独栋屋原来归为一户有6个子女的家庭所有。
另一处独栋屋在拍卖中经过89次出价后以540万澳元的价格成交，比底价高出约70万澳元。
“目前还没有看到（该地区）需求减少的迹象。”
买家中介机构Propertybuyer首席执行官Rich Harvey表示：“我们接到了很多想要买学区房的家庭需求。随着教育受到越来越多家庭的重视，学区房的需求也在增加。”
Harvey表示，在2-5公里范围内的房产价格通常会要求15%的溢价，房产距离学校越近，溢价越高。
需求最大的是有四间卧室、带游泳池和花园的独栋屋，但联排别墅和公寓也越来越受欢迎。
墨尔本
在墨尔本，高房价的地区往往私立名校居多。比如Toorak、Armadale、Hawthorn和Canterbury等东南内郊，知名私校林立。
过去三年，东郊地区房价涨幅约为16%，而同期墨尔本和维州房价涨幅分别逾20%和28%。
有中介认为之所以会出现这样的情况，是因为这些地区房价在疫情前已经很高，溢价已经较为明显。
不过，当地的买家中介Morrell and Koren的总监Emma Bloom认为，这些地区仍具有投资潜力，因为很多富有的家庭还是愿意选择这些区域，“父母希望住在学校附近，这样孩子们就可以自己上学。”
当然，墨尔本的公立名校学区房也还是很抢手。
根据房产中介Gary Peer的数据，在位于墨尔本东南约12公里的McKinnon Secondary College（一所广受欢迎的公立学校），附近独栋屋售价介于150-200万澳元区间，平均溢价约为15%。
这就意味着，一个家庭要多付30万澳元左右的差额。
此外，受华人欢迎的Glen Waverley Secondary School周边的学区房在3年内也上涨了约24%。
布里斯班
过去三年，布里斯班顶级学区房涨幅超过46%，而其他地区约37%。
当地房产中介Harcourts Marketplace负责人Sarah Bailey表示，对于买不起高价房、或者想要远离疫情封锁的墨尔本和悉尼家庭而言，位于布里斯班市区西南约13公里处的Corinda是个很好的选择。
Corinda有受欢迎的公立和私立学校，布里斯班最好的女校之一St Aidan’s Anglican Girls’ School就在那里。
事实上，疫情以来，很多这样维州和新州的家庭选择搬到了那里，继而推动当地房价在三年内上涨超过40%。
珀斯
在过去三年里，珀斯表现最好的学区房中位涨幅接近30%。相比之下，该市其他地区房价仅上涨19%。
Shenton Park位于珀斯中央商务区（CBD）以西约4公里处，坐拥多所优质中小学，同时八大名校联盟（Group of Eight）之一的西澳大学在那里也有校区。
房产交易所负责人Niki Peinke称：“高端房产涨势很好”，并补充指出，当地一些远郊的住房也吸引了很多家庭，靠近优质教育机构是一个重要的原因。
霍巴特
在过去三年里，Sandy Bay等广受欢迎的内郊房价涨幅超过34%。
大量从澳大利亚大陆搬来的家庭推高了该区域好学校附近的房价。
比如，为了让子女进入Taroona High School和The Friends’ School (一所男女同校的独立寄宿学校)，一些家长愿意出更高的价格购房。
不过，有些中介认为，相比其他州，在霍巴特就读名校支付溢价并不算。
阿德莱德
当地房产中介Giordano & Partners公司负责人Grant Giordano表示，疫情之后，“很多人为了更自由的生活，搬出了阿德莱德市中心”，但名校也是一些郊区房价上涨原因之一。
比如Beaumont和Wattle Park等地集中了大量的优质教育资源，三年内房价涨幅大约为40%。
堪培拉
很多受不了墨尔本和悉尼等大城市生活，或是在政府机构找到新工作的家庭选择迁入堪培拉，推高了当地房价和学校需求。过去三年，主要地区的学区房价上涨了约40%。
专注于堪培拉市中心附近的房产公司Landbanc负责人Dean Thurley表示，很多家庭在购房时往往将学区作为衡量的先决选项，比如选择Radford College等名校附近购房。
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