涨得越高,跌得越狠?澳洲房地产,不至于!

| 3月 23, 2022

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文章摘要:澳洲房市从短期来看房价见顶信号已现,上市房产增多、清盘率下降是市场正在失去向上动能的标志…满澳财首席分析师魏睿昊判断,若今年下半年开始加息,无论是土地还是建筑的供给量都很有可能出现不足,需求又在回升,这些因素会让房地产市场重新回到增长轨道

澳洲房地产

如果最近在悉尼和墨尔本的郊区(suburbs)散步,可能会发现,很多街区除了有候选联邦议员的广告牌之外,还多了不少住宅出售的广告牌。

“逢高抛出”几乎成了悉尼、墨尔本住宅市场的新主题。上周(3月14-20日)的拍卖又格外热闹。全澳共有3062套住房挂牌拍卖,较之去年同期增长了10%左右。

但与此同时,拍卖清盘率却在持续小幅下滑。从过去的经验来看,上市房产增多、清盘率下降,是市场正在失去向上动能的标志。也已经开始有人发出“涨得越高,跌得越狠”的悲观论调。

博满澳财首席分析师魏睿昊则表示,近期的各类数据确实显示出房地产市场转冷的迹象,但是不是会出现“崩盘式”下跌,还是要回到供需关系中去分析。

短期:房价见顶信号已现

确实,从开年以来,澳大利亚就有越来越多的人想要卖出自己的房产。

澳洲房地产

SQM Research数据显示,今年2月,澳洲全国各地挂牌时间不足30天的房屋大幅增加,平均增长62%。这家房地产数据研究机构更进一步预测,挂牌房地产的数量上升将至少持续整个上半年。

CoreLogic的研究同样佐证这一判断,现在整体房源数量已远高于长期平均水平。所有首府城市的新房源比去年同期高出 17%,比前五年平均水平高出近 3%。

澳大利亚住房供给量最大的地区

之所以很多人急于售出房产,是因为想趁现在正处于阶段性房价高位,把房子卖个好价钱。

那么,现在为何市场会出现很多“房价要见顶”的声音呢?主要有以下三个方面原因:

房价涨幅明显放缓:2月,悉尼房价小幅下跌0.1%,墨尔本房价也没有增长;全澳住宅12个月价值上涨了20.6%,低于截至1月份的12个月的近期高点22.4%。

清盘率小幅下降:截至3月20日的三周,全澳的住房拍卖清盘一直在不断下降。3月13日的清盘率为72.2%,上周初步清盘率则下降到69.8%,不仅如预期跌破70%,更是远低于去年同期的80.9%。全国各大城市中,只有阿德莱德的清盘率高于去年同期。

截至3月20日一周,全澳主要城市住房拍卖清盘率

加息预期增加:上周美联储已率先加息,如果全澳工资水平、失业率不断改善,且通胀不断升高,不排除澳联储也在今年更早的时间开始加息。而银行已经率先调整固定利率,现在甚至出现固定利率和浮动利率倒挂的情况。房贷成本上升已成定局,这也将限制人们的购房能力。

再加上目前全球地缘政治动荡,通货膨胀高企,更是让人开始对市场前景缺乏信心。

不少银行也对房价做出了悲观预期。西太银行(Westpac)在2月中旬曾表示,2022年全澳房价将只上升2%,2023-24年将下降14%。联邦银行(CBA)也预测,今年年中房价将见顶,然后在2023年下跌10%(也是这家银行,曾在2020年5月预测房价下跌32%)。

中期:供给不足,需求回升

尽管短期澳大利亚房地产市场确实有不少限制因素,但是魏睿昊认为,任何市场的中长期前景,主要还是由供需关系决定。

从澳大利亚当前的情况看,供给端仍显紧张,而需求却在增加,这可能意味着长期而言,住房市场的价格还是会得到支撑。

供给侧:土地供给或有缺口

首先,供给端最大的问题就是土地供应。

独立住宅市场研究机构Research4与澳大利亚城市发展研究所(UDIA)合作发布的澳大利亚《土地状况报告》预计,今年全国住房用地销量将下降3.2万宗,降幅达 43%。

土地供给

主要原因是2021年土地销售异常强劲,在HomeBuilder住房刺激计划和其它政府措施的支持下,去年的住房用地销售飙升33%,至7.61万宗。这消耗了大量土地,但是政府的规划又并没有明显提高供给量,导致可供出售的土地已经大幅下降。

即便今年较去年土地销售没有增长,甚至小幅减少,但土地供给都很可能出现不足。而且,2021年全澳地价都有明显上涨,需求超过供给将导致2022年地价继续攀升。

澳大利亚中位住房用地销售价格

不过,几个主要首府城市的市场表现区别较大:

墨尔本2021年土地开发前所未有的活跃,地块销售增长125%,至3.37万宗,占全国市场总量的44%。由于土地需求提前满足,今年2月份土地销售量同比下降38 %,环比下降34%,询盘量也同比下降约20%。

相比墨尔本,悉尼的供应问题则要大得多。尽管去年全年出售地块达到9200宗,较7年平均水平高出17%,但悉尼仍有相当于8个月的土地供给量的需求仍未被满足。

去年另一土地销售火爆的地区是昆州东南部。2021年销量增长31%,总量逾1.7万宗,已经远超悉尼。可由于市场旺盛,预计2022年仍有4-5个月的土地需求未能得到满足。

供给侧:开发成本明显上升

除了土地供给不足,由于人工和材料成本的上升,也进一步导致全澳范围土地开发能力的下降。

从去年下半年起,通货膨胀就不断升高,首当其冲的就是建筑材料成本。比如进口木材、混凝土等各类建筑原材料价格,已经全面提价30%左右。预计今年整体的新房建造成本达到两位为数。除此以外,由于用工荒,全澳建筑行的人力成本也显著升高。

建筑开发成本

受以上两方面影响,截至今年1月份的12个月内,澳大利亚新建独栋屋的平均成本上涨了19.6%,为30年以来最高水平。

此外,成本上涨挤压了建筑商本就微薄的利润水平,一些建筑商因此破产,进而导致部分工程延期,进一步影响市场供给量。

其中就有知名建筑巨头Probuild,在破产前公司的流动负债已经达到4.01亿澳元。其南非母公司——上市建筑商WBHO在阐述为何放弃对Probuild 的资金支持时说:“澳大利亚的建筑环境竞争加剧……大型建筑项目的潜在风险超过了可获得的利润。”并表示,为承接新工程从贷方获得财务担保已变得“难上加难”。

紧接着,昆士兰建筑巨头Condev也在3月16日宣布将进入清算程序。根据目前披露的消息,虽然Condev仍有债务偿付能力,但由于材料成本飙升,市场条件日益严峻,基于前瞻性预测,公司最终不得不决定清算。

Condev 在黄金海岸Burleigh一个接近完成的公寓项目
Condev 在黄金海岸Burleigh一个接近完成的公寓项目. 图/Facebook

无论是Probuild还是Condev均有数量可观的在建住宅项目,这些项目必然都将面临工期延期,从而影响整个市场的住房供给量。

雪上加霜的是,前一段时期昆士兰东南部和新州北部发生的洪水已造成约 5000 所房屋被毁,还有数千所房屋需要紧急维修。

随着灾民开始逐步着手维修房屋,从电工、管道工、瓦工和屋顶工,到各类建材的需求都在激增,将进一步推高建筑成本。事实上,洪水也成为压垮Condev最后一根稻草:受疫情和近期洪水的影响,该公司过去18个月建设成本飙升了25%。

土地本身供给就存在缺口,而包括土地价格、建筑、人工等开发成本都在上升,这一定程度已经影响新房的开发量。

在 2020 年 8 月至 2021 年 12 月期间批准建造量激增之后,今年1 月独立屋的批准量下降了17.3%,是自2012年7 月以来的最低水平。

澳大利亚新房批准量

数据显示,全澳的新房供给量将在2022-23年达到顶峰,此后就将逐渐开始减少。

需求侧:人口增长2024年后将恢复

住房市场的供给增量要看新房,需求增量则要看人口。

根据国家住房金融和投资公司 (NHFIC) 的数据,澳大利亚在未来十年都将面临住房供给短缺。

之所以有这样的判断,是因为按照他们的预测,未来三年每年全澳将新增18.4万套新房,不过2024年后这一数字将下降。但在 2025 年至 2032 年期间,预计每年将至少新增18万户家庭。

随着澳大利亚终于重开国门,由于新冠疫情造成的人口下降会在今年得到改善。到 2024-25 年,海外净移民人数将完全恢复到大流行前约 23.5万人的水平。

也就是说,在2024年以后,新房供给就很可能跟不上人口增长的需求。

另外,人口结构的变化也在影响住房市场,尤其是越来越多单人家庭的增加,也加大了对整体住房数量的需求。

住房需求

澳大利亚最大开发商之一的Mirvac 首席执行官 Susan Lloyd-Hurwitz ,和最大的建筑商之一的Boral 首席执行官 Zlatko Todorcevski 此前在参加行业活动中一起表示,单人家庭的激增和移民驱动的人口增长,将使澳大利亚到2032年出现 16.34万套住房短缺。

另外,国境重开也让活跃的海外买家逐渐回归。

近期,部分悉尼的房产中介就表示现在海外买家询问量激增,其中最感兴趣的来自新加坡和中国香港。与此同时,美国与欧洲的买家也开始增多,美国买家想要海边住宅,欧洲买家看中澳大利亚稳定与安全,像新州的Middle Habour和靠近北部海滩的位置,尤其吸引“有孩子的外籍年轻家庭”。

住房需求

魏睿昊判断,澳大利亚房地产市场总体走势在短期将会呈现压力,但是中期并不会出现崩盘。

短期承压,更多是因为过去一年多的时间房价上涨过快,加息周期的提前可能会导致市场出现小幅度泡沫释放,但这是一种健康现象。

其预计,澳大利亚央行的加息周期可能在一年半到两年。如果今年下半年开始加息,2023年年底到2024年上半年就可能进入尾声。

到那时候,也就是中期而言,无论是土地还是建筑的供给量都很有可能出现不足,需求又在回升,这些因素会让房地产市场重新回到增长轨道。

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