一季度悉尼40%地区房价下跌!“政策托市”有用吗?

| 4月 23, 2022

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文章概要:今年前三个月,悉尼和墨尔本分别有近40%和50%的郊区(suburb)房价出现下跌。这显然比许多机构此前预期的更早。莫里森政府提高首次置业者贷款首付担保计划上限,怎么看都是想托房价一把。然而,加息的靴子高悬,银行也已经多次上调固定房贷利率。今年,澳大利亚的房价还能像多数机构预测的那样保持涨势吗?

澳洲房价

最近有两件大事会直接影响澳大利亚房价的走势。

一是联邦政府在大选前提高了住房首付担保计划的房价上限;二是机构预测,澳联储很可能在5月提前加息。

与此同时,澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic的数据显示,今年前三个月,悉尼和墨尔本分别有近40%和50%的郊区(suburb)房价出现下跌。这显然比许多机构此前预期的更早。

这两件事对于近期已经在下滑之中的澳洲房价,分别有哪些影响?两者之间又是否有什么关联呢?

莫里森政府提高首次置业者贷款首付担保计划上限,怎么看都是想托房价一把。然而,加息的靴子高悬,银行也已经多次上调固定房贷利率。

今年,澳大利亚的房价还能像多数机构预测的那样保持涨势吗?

上调首次置业者贷款担保计划上限

根据莫里森政府最新宣布的政策,从7月1日起,大多数首府城市和主要区域中心的首次置业者,可购买房屋的价格上限将提高10万澳元,首都领地则将提高25万澳元。

这意味着悉尼的房价上限达到90万澳元,墨尔本则是80万澳元。

首次置业者贷款首付担保计划上限调整情况

CoreLogic的分析显示,在价格上调后,全国每5个郊区(suburb)中,就有2个是符合要求。

按照目前的价格上限计算,独立屋方面,全澳符合要求的郊区比例为24.1%;单元房方面,超过80%的区域也都有资格参加该计划。

首次置业者贷款首付担保计划上限调整后,全澳如何要求的区域比例

对于首套房购房者而言,能选择的房产范围和数量就大大提高。对此,房产专家预计:未来一年,许多平价地段,尤其是公寓和入门级住房的市场需求可能仍会上升,这必然对于房价产生积极影响。

莫里森给房地产市场的,央行都会拿回去!

然而,就如澳大利亚金融界最近非常流行的一句话:莫里森给房地产市场的,央行都会拿回去。

由于澳大利亚通胀已有所抬头,并预计将有进一步的上升,迫使澳联储不得不提前加息。

澳洲房价

联邦银行经济学家预计,2022年第一季度的整体通胀率将从去年12月的3.5%升至4.3%。而年度基本通胀率将升至3.4%,高于澳联储2%至3%的目标区间。

为了应对通胀持续上升的压力,从上个月开始,对于澳联储很可能从6月就开始加息的预测甚嚣尘上。市场认为,利率最终在明年会稳定在1.5%的水平。

到了最近两周,新增的通胀压力让更多人认为,或许会让澳联储继续加快加息节奏。下个月就加息不是没可能!

债券市场已经发出了令人担忧的信号,澳大利亚2年期国债利率和10年期国债利率已经出现明显倒挂。

4月21日新西兰公布最新通胀数据,消费者价格指数上涨到6.9%,为30年最高。

新西兰央行举措一直被视为澳联储行动的风向标。巨大的通胀压力下,纽联储于日前提前加息50个基点。一些分析师预计,到今年年底,新西兰利率可能会升至 3%。

澳洲房价

澳大利亚统计局会在下周三公布通胀数据(届时澳财也将推出分析视频与文章),如果数字惊人,恐怕会促使澳联储加快行动。

近两年澳联储的现金利率一直处于0.1%的历史低位,全澳超过百万个贷款买房的业主从未有过加息的经历,不少人买房后就未见过房价下跌。

然而,目前悉尼和墨尔本多地“待售”房产数量已经上升至2017年以来的最高水平。回顾2017年,银行监管机构针对高风险的只付息贷款实施限贷,导致大量房源上市销售。

眼下,抵押贷款的成本正在迅速上涨。澳大利亚最大的房贷机构——联邦银行在短短三周内两次上调抵押贷款固定利率,其他主要银行也已经跟进。

“人们需要为房价下跌做准备”

去年一年,澳大利亚房价增长惊人。对于部分业主而言,他们需要为房价下行做好准备,尤其是在悉尼和墨尔本这两大热门市场。

当然,房价崩盘式下跌的可能性很小,但人们需要清醒地意识到一点——无论是房产,还是股票等资产,只涨不跌并不现实。

澳洲房价

券商Macquarie Equities 预计,澳大利亚房价短期内会进一步波动,然后随着加息周期的开始而出现下跌。该机构对贷款买房人的“偿付能力”进行了分析,并预计2023年房价可能下跌10%左右。

安保资本(AMP Capital)首席经济学家也预测,未来两年房价将下跌10%-15%左右,回落至2021年年中的水平。

事实上,根据CoreLogic的数据,今年前三个月,悉尼和墨尔本不少地区的房价已经开始出现小幅下挫。

具体而言,CoreLogic共分析了悉尼917个地区的房价,354个地区的中位房价录得下跌。其中,分别有189个地区的独栋屋和165个地区的公寓房价下跌。

在墨尔本,303个地区的中位房价录得下跌,分别有154个地区的独栋屋和149个地区的公寓房价出现下跌。

从数据看,悉尼和墨尔本一些“高房价”地区,房价跌幅也最为明显。

其中,悉尼内城区Beaconsfield、Newtown和Camperdown的独栋屋房价跌幅最大,一季度分别下跌7.2%、5.8%和5.7%。

在墨尔本,Cremorne的独栋屋房价跌幅最大,为6.4%;其次是SouthYarra,跌幅为4.8%,Toorak跌幅为4.4%。

澳洲房价

CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示:“贷款条件略有收紧,平均固定利率上升,高档住房市场首先受到影响。”

事实上,这些地区的在售房源广告数已经出现明显增加。而当这些地区住房的新增需求下降时,潜在买家就有更多的选择、更多的决策时间,同时在谈判桌上的议价能力也会相应提升。

墨尔本Cate Bakos Property的买家经纪人​​Cate Bakos表示,对于加息、联邦大选和全球不确定性的担忧让一些买家望而却步。

悉尼的买家经纪人Dan Grantham也表示,许多悉尼买家已经不像几周前那么积极,许多人决定观望,等到大选和首次加息后,看看市场情况再做投资决定。

不过,与悉尼和墨尔本不同,CoreLogic分析了昆州的首府城市——布里斯班地区,独栋屋中位价无一例外均录得上涨,所分析的171个公寓市场中只有一个下跌。

澳洲房价

同样,在阿德莱德,CoreLogic分析的所有314个独立屋市场均出现价格上涨,而105个公寓市场中只有两个出现下跌。

但CoreLogic发现,布里斯班和阿德莱德的季度涨幅略有放缓,表明增长率可能也要见顶。根据市场对加息的反应,这些市场大概率在6月左右也会逐渐放缓。

根据该机构以历史周期模型为基础的分析预期,高档住房市场的房价跌幅会更大,而中档和低档住房市场则将表现出更大的弹性,当然这些市场在上涨周期房价表现也相对没有那么强劲。

在加息背景下,房价进一步升值确实很难说,但有些地区的房价应该会保持稳定。这些市场往往在可负担性方面占据优势,并且受到州际移民青睐,有较好的配套设施。

由于加息预期提前,市场的不确定性增加,对于一些房产收益稳定性可能存在挑战。如果投资人希望获得更为稳健的资产表现,一些固收类产品可能更值得考虑。

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