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文章概要：今年前三个月，悉尼和墨尔本分别有近40%和50%的郊区（suburb）房价出现下跌。这显然比许多机构此前预期的更早。莫里森政府提高首次置业者贷款首付担保计划上限，怎么看都是想托房价一把。然而，加息的靴子高悬，银行也已经多次上调固定房贷利率。今年，澳大利亚的房价还能像多数机构预测的那样保持涨势吗？
最近有两件大事会直接影响澳大利亚房价的走势。
一是联邦政府在大选前提高了住房首付担保计划的房价上限；二是机构预测，澳联储很可能在5月提前加息。
与此同时，澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic的数据显示，今年前三个月，悉尼和墨尔本分别有近40%和50%的郊区（suburb）房价出现下跌。这显然比许多机构此前预期的更早。
这两件事对于近期已经在下滑之中的澳洲房价，分别有哪些影响？两者之间又是否有什么关联呢？
莫里森政府提高首次置业者贷款首付担保计划上限，怎么看都是想托房价一把。然而，加息的靴子高悬，银行也已经多次上调固定房贷利率。
今年，澳大利亚的房价还能像多数机构预测的那样保持涨势吗？
上调首次置业者贷款担保计划上限
根据莫里森政府最新宣布的政策，从7月1日起，大多数首府城市和主要区域中心的首次置业者，可购买房屋的价格上限将提高10万澳元，首都领地则将提高25万澳元。
这意味着悉尼的房价上限达到90万澳元，墨尔本则是80万澳元。
CoreLogic的分析显示，在价格上调后，全国每5个郊区（suburb）中，就有2个是符合要求。
按照目前的价格上限计算，独立屋方面，全澳符合要求的郊区比例为24.1%；单元房方面，超过80%的区域也都有资格参加该计划。
对于首套房购房者而言，能选择的房产范围和数量就大大提高。对此，房产专家预计：未来一年，许多平价地段，尤其是公寓和入门级住房的市场需求可能仍会上升，这必然对于房价产生积极影响。
莫里森给房地产市场的，央行都会拿回去！
然而，就如澳大利亚金融界最近非常流行的一句话：莫里森给房地产市场的，央行都会拿回去。
由于澳大利亚通胀已有所抬头，并预计将有进一步的上升，迫使澳联储不得不提前加息。
联邦银行经济学家预计，2022年第一季度的整体通胀率将从去年12月的3.5%升至4.3%。而年度基本通胀率将升至3.4%，高于澳联储2%至3%的目标区间。
为了应对通胀持续上升的压力，从上个月开始，对于澳联储很可能从6月就开始加息的预测甚嚣尘上。市场认为，利率最终在明年会稳定在1.5%的水平。
到了最近两周，新增的通胀压力让更多人认为，或许会让澳联储继续加快加息节奏。下个月就加息不是没可能！
债券市场已经发出了令人担忧的信号，澳大利亚2年期国债利率和10年期国债利率已经出现明显倒挂。
4月21日新西兰公布最新通胀数据，消费者价格指数上涨到6.9%，为30年最高。
新西兰央行举措一直被视为澳联储行动的风向标。巨大的通胀压力下，纽联储于日前提前加息50个基点。一些分析师预计，到今年年底，新西兰利率可能会升至 3%。
澳大利亚统计局会在下周三公布通胀数据（届时澳财也将推出分析视频与文章），如果数字惊人，恐怕会促使澳联储加快行动。
近两年澳联储的现金利率一直处于0.1%的历史低位，全澳超过百万个贷款买房的业主从未有过加息的经历，不少人买房后就未见过房价下跌。
然而，目前悉尼和墨尔本多地“待售”房产数量已经上升至2017年以来的最高水平。回顾2017年，银行监管机构针对高风险的只付息贷款实施限贷，导致大量房源上市销售。
眼下，抵押贷款的成本正在迅速上涨。澳大利亚最大的房贷机构——联邦银行在短短三周内两次上调抵押贷款固定利率，其他主要银行也已经跟进。
“人们需要为房价下跌做准备”
去年一年，澳大利亚房价增长惊人。对于部分业主而言，他们需要为房价下行做好准备，尤其是在悉尼和墨尔本这两大热门市场。
当然，房价崩盘式下跌的可能性很小，但人们需要清醒地意识到一点——无论是房产，还是股票等资产，只涨不跌并不现实。
券商Macquarie Equities 预计，澳大利亚房价短期内会进一步波动，然后随着加息周期的开始而出现下跌。该机构对贷款买房人的“偿付能力”进行了分析，并预计2023年房价可能下跌10%左右。
安保资本（AMP Capital）首席经济学家也预测，未来两年房价将下跌10%-15%左右，回落至2021年年中的水平。
事实上，根据CoreLogic的数据，今年前三个月，悉尼和墨尔本不少地区的房价已经开始出现小幅下挫。
具体而言，CoreLogic共分析了悉尼917个地区的房价，354个地区的中位房价录得下跌。其中，分别有189个地区的独栋屋和165个地区的公寓房价下跌。
在墨尔本，303个地区的中位房价录得下跌，分别有154个地区的独栋屋和149个地区的公寓房价出现下跌。
从数据看，悉尼和墨尔本一些“高房价”地区，房价跌幅也最为明显。
其中，悉尼内城区Beaconsfield、Newtown和Camperdown的独栋屋房价跌幅最大，一季度分别下跌7.2%、5.8%和5.7%。
在墨尔本，Cremorne的独栋屋房价跌幅最大，为6.4%；其次是SouthYarra，跌幅为4.8%，Toorak跌幅为4.4%。
CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示：“贷款条件略有收紧，平均固定利率上升，高档住房市场首先受到影响。”
事实上，这些地区的在售房源广告数已经出现明显增加。而当这些地区住房的新增需求下降时，潜在买家就有更多的选择、更多的决策时间，同时在谈判桌上的议价能力也会相应提升。
墨尔本Cate Bakos Property的买家经纪人Cate Bakos表示，对于加息、联邦大选和全球不确定性的担忧让一些买家望而却步。
悉尼的买家经纪人Dan Grantham也表示，许多悉尼买家已经不像几周前那么积极，许多人决定观望，等到大选和首次加息后，看看市场情况再做投资决定。
不过，与悉尼和墨尔本不同，CoreLogic分析了昆州的首府城市——布里斯班地区，独栋屋中位价无一例外均录得上涨，所分析的171个公寓市场中只有一个下跌。
同样，在阿德莱德，CoreLogic分析的所有314个独立屋市场均出现价格上涨，而105个公寓市场中只有两个出现下跌。
但CoreLogic发现，布里斯班和阿德莱德的季度涨幅略有放缓，表明增长率可能也要见顶。根据市场对加息的反应，这些市场大概率在6月左右也会逐渐放缓。
根据该机构以历史周期模型为基础的分析预期，高档住房市场的房价跌幅会更大，而中档和低档住房市场则将表现出更大的弹性，当然这些市场在上涨周期房价表现也相对没有那么强劲。
在加息背景下，房价进一步升值确实很难说，但有些地区的房价应该会保持稳定。这些市场往往在可负担性方面占据优势，并且受到州际移民青睐，有较好的配套设施。
由于加息预期提前，市场的不确定性增加，对于一些房产收益稳定性可能存在挑战。如果投资人希望获得更为稳健的资产表现，一些固收类产品可能更值得考虑。
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