地产大亨:澳洲楼市将很快重拾繁荣!这可能吗?

| 7月 12, 2022

文章概要:在最近一周的澳大利亚首府城市住宅地产市场,清盘率进一步下滑的趋势得到了扼制。上周六的初步清盘率数据表明,房地产市场的调整已有所缓和,清盘率已经从两年的低点回升。地产大亨Tim Gurner及其同行预计,考虑到新房存量不足、移民人数增加导致买家需求上升,澳大利亚住房市场将重拾好时光……

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澳洲楼市

在最近一周的澳大利亚首府城市住宅地产市场,清盘率进一步下滑的趋势得到了扼制。上周六的初步清盘率数据表明,房地产市场的调整已有所缓和,清盘率已经从两年的低点回升。

根据CoreLogic的统计,上周六,全国首府城市的初步清盘率为58.5%,高于前一周的55%(这是自2020年4月以来的最低水平,随后该数据向下修正至53.2%。)

2022年7月9日全澳首府城市拍卖清盘率一览

《澳洲金融评论报(AFR)》在日前发表的一篇文章中评论道:尽管悉尼和墨尔本的待售房屋过剩,迫使卖家降低要价,并且结束了过去几年困扰买家的“错过恐惧症”(FOMO, the fear of missing out)。但是,这场40年来最大的房地产市场调整正在选择性地上演,并不是所有地方都会感受到影响,这反映在不同地区房价有涨有跌,而房型不同,也会出现不同的结果。

报道举了悉尼东部Darlinghurst一处房产交易的例子,就在上周六,这个suburb一套两房一卫带露台的住宅,最终在两位竞争者的喊价之下,以136.5万澳元的价格成交,Ray White Touma Group的中介Charles Touma表示,最终售价比此前的最高报价高出了30.8%。

房地产基本面依旧强劲

在悉尼,57.5%的初始清盘率比例——基于该市610次预定拍卖中迄今公布的487次拍卖结果——比前一周的52.5%上升了5个百分点,后来修正为49.9%。

墨尔本尽管与悉尼一样,预定拍卖的数量有所下降,但是初步清盘率为59.4%,也高于前一周的56.8%,。

因此,用墨尔本地产大亨Tim Gurner(下图)的话来说,澳大利亚将迎来“我职业生涯中最大的住宅繁荣”。

墨尔本地产大亨Tim Gurner

《澳大利亚人报》近日采访了这位地产界的大人物。

由于利率在上升,通胀在加剧,业内人士普遍认为,到2022年年底,澳洲住房价格可能会下跌10%至15%。但在那之后,Tim Gurner及其同行预计,考虑到新房存量不足、移民人数增加导致买家需求上升,澳大利亚住房市场将重拾好时光。

另一位房地产行业资深人士Max Beck曾经历过20世纪70年代的信贷危机。当时,他所在的一家墨尔本大型建筑企业破产。他表示,随着“潮水退去”,可能会有更多建筑公司倒闭,那些借了大量债务购买地盖房的开发商可能资产难保。

Max Beck,图/ Josh Robenstone
Max Beck,图/ Josh Robenstone

在项目因成本困扰而被迫推迟的情况下,公寓和独栋屋的销售时间将比往年更长。但Max Beck的观点是:在失业率没有上升的情况下,房地产市场的基本面依然强劲。住房的需求会超过供应。

他说:“如果我现在想有一处房产,我可能会选择一栋住宅物业。”‘

行业当前的“三重主题”

一些知名房地产开发商在接受《澳大利亚人报》的采访时表示,地产行业现在涌现出了三个重要的主题(themes),一是从现在到年底,房价可能会下跌;二是地产租赁市场依然强劲;三是建筑成本要么回落,要么(行业)彻底停摆。

澳洲房市

当移民人数再次回升时,随着对日益减少的住房和公寓供应的需求激增,他们预计地产繁荣将会回归。但是在那之前,还是一个怎样“坚持下去”的问题。

澳大利亚最大的建筑商Metricon由于财务问题而成为头条新闻,而Probuild、Condev、Waterford Homes等知名建筑商则在过去一年内相继倒闭。整个行业利润率收紧,材料成本上升。与此同时,住房买家则面临更高的生活成本以及持续上升的利率。

是的,房价会因此下跌。

Tim Gurner表示:“继过去几年增长40%之后,今年的房价可能会下跌10%至15%。”

“因此,如果想要在住房上获得25%的涨幅,那么你的预期就太高了,结果很可能是失望。”

澳洲房市

与此同时,租赁市场表现强劲,由于缺乏新的供应,租客之间的竞争非常激烈,从而推高了租金。

Tim Gurner也指出,“在我的职业生涯中,租金涨幅从来没有像现在这样高,介于10%至20%。这样的涨幅(对投资者而言)涵盖了利率上升的因素。”

东西海岸的“冰火两重天”

《澳大利亚人报》指出,值得一提的是,即使悉尼、墨尔本等城市房价走低,但是仍有一些州/领地的住宅房地产市场表现良好。

以西澳为例, Paul Blackburne旗下的地产公司Blackburne Property Group一直坚守珀斯的公寓市场,但却取得了成功。他对自己了解到有关房地产行业的消息有些意外。

他说:“当大多数媒体看空楼市时,西澳与东部根本没有任何关系。我们处在一个完全不同的市场阶段。”

西澳地产大亨Paul Blackburne,图/Colin Murty
西澳地产大亨Paul Blackburne,图/Colin Murty

“所有常见的数据和事实都表明,西澳是一个完全不同的市场,供应严重不足,可负担性明显更好,比东部便宜得多,但(当地)平均收入更高,而且严重的租赁短缺造成了租金的飙升。”

Paul Blackburne表示,公司在珀斯待开发的豪华公寓项目价值高达10亿澳元,而目前在建的约7亿澳元公寓项目中,95%已在过去的两年售罄。

“大部分是在我们开工建设之前就已成交,而且几乎都是给当地婴儿潮一代自住业主。除了我们的项目,市场上几乎鲜有供应。”

“我们最近完成了评估,在明年交房前,(那些公寓)现在每套上涨了10万至30万澳元(或10%至20%)。”

“一些买家在交房前已支付了高达50万澳元,而一些支付100万澳元买房的买家,现在的房产价值已涨到150万澳元。”

墨尔本亿万富翁、地产和中介公司老板Paul Little名下的公司Little Group,也在珀斯郊区开发住宅小区,在距离CBD约20公里的不同地点有四个项目。

Paul Little,图/ Julian Kingma
Paul Little,图/ Julian Kingma

Paul Little说:“我们可能平均每个月出售20块土地,让人们自己开发(房屋)。销售一直相当稳定。毫无疑问,这是我们看到的最具持续性的需求。”

“这并不一定意味着利润率在增加。但你看到的是,价格上涨至少与我们的成本增长保持一致。”

“利率上升等一些典型影响对我们的影响可能较小。要想买到实惠的房子,在悉尼和墨尔本,你可能要去相对偏远的地方。但在珀斯,你可以选择离市区很近的地方,有很多合适的土地。”

地产大亨们“持地观望”

澳洲房市

Max Beck说,在其他地区,卖家在出售独栋屋或公寓时需要重新评估要价,因为成交周期明显延长。

“买家和卖家之间存在不匹配,尤其是有些卖家真得需要调整预期。在过去几年看到房价上涨后,他们可能会有一种错觉。”

“当成交周期延长,卖家需要调整,才能缩小(买家和卖家之间的)差距。”

“在这种时候,你必须更好地经营你的地产开发企业。人们可能会谈到政府的帮助,然而,你必须满足市场需求,而这又涉及如何更好地经营自己的公司。”

Max Beck表示,处于优势地位的房地产开发商是那些已经拥有地块、杠杆率不高、有能力持有这些地块以等待买家需求回归的企业。

“在楼价达到我们满意的水平,并且预售比达到70%之前,我们是不会开工的。这就是为什么我们在艰难市场中生存的原因。”

他的家族企业在黄金海岸南部的Coolangatta规划了一个1.3亿澳元的塔楼项目,包括175套一居室、两居室和三居室公寓。

Max Beck说,他很乐意等到买家需求更强劲时再建设这个项目。他估计,目前黄金海岸有大约一半的规划项目已在悄悄推迟开工计划。

Tim Gurner的同名公司计划在冲浪天堂附近的Budds海滩开发一个17.5亿澳元的项目

Tim Gurner的同名公司计划在冲浪天堂附近的Budds海滩开发一个17.5亿澳元的项目(上图),其中包括三座住宅塔楼。他表示,由于建设成本高的离谱,导致项目延误。

他说:“我认为,在过去12个月里,有大量的招标现在不会进行了(因为成本上升),未来的待开发项目管线现已枯竭。”

因此,他们很快就会再次非常渴望工作,并在价格上更有竞争力,这是需要的。我们只需要为每个人找到合适的平衡。”

Tim Gurner已经宣布或寻求批准于2022年在东部沿海地区开展一系列新项目。不过他承认,他在今年早些时候购买了这些地块,最近几个月的交易有所减少。

Tim Gurner接手了他在墨尔本Caulfield自家土地上的一个项目,这个项目之前是由Probuild公司承建的。他现在和Max Beck一样,更专注于“建房出租”市场,因为租房者的需求依然强劲,继而推高了租金。

“这是一种反周期的做法。租房市场大有人在。所以我们真的在推进这个市场。我只是从未见过这样的基本面,这也不会在一夜之间发生改变。”

他说:“不是移民创造了(租赁)繁荣,而是真正的国内繁荣。当边境重新开放,更多的人来到这里,将会出现更大的繁荣。”

利率或不会如预期那么高

房贷利率

澳洲广播公司(ABC)网站的财经版面日前发表评论指出,澳大利亚特别容易受到加息导致经济下滑的影响。在美国,许多家庭在整个房贷期限内适用的都是固定房贷利率,而澳洲的抵押贷款利率是浮动的,即使是固定利率贷款,其期限也相对较短。

因此,利率变动对澳大利亚家庭的直接影响比许多其他国家都要大。再加上主要与房地产相关的庞大家庭债务,专家们宣扬的那种激进加息幅度,将给贡献澳洲经济增长60%的家庭支出带来严重打击,并有可能使经济陷入衰退。

ABC的文章认为,那将是一场灾难。这将迫使澳大利亚央行降低利率。事实上,大约两周前,货币市场开始对利率的未来进行彻底的重新评估,并且开始缩减规模。

文章表示,许多经济学家、专家,甚至全球央行都还没有意识到这一信号,他们只执着于一件事:消除通胀。

这让澳大利亚央行及其同类机构只有两个选择:要么现在开始放慢加息速度,要么让经济陷入衰退,明年被迫开始降息。

目前的预测是,明年年中澳洲官方利率可能会达到3.5%。就在几周前,货币市场预计到明年年中官方利率将超过4%。

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