最具争议的土地税新政来了!昆州房地产市场或“地动山摇”

| 7月 20, 2022

文章概要:今年年初,澳财曾经分析过,由于许多人选择逃离悉尼和墨尔本,“一路向北”移居昆士兰,使得昆士兰房价出现明显上涨。时至今日,在加息的影响下,澳大利亚的房屋价格已经出现下行趋势。不过相比悉尼和墨尔本市场呈现的颓势,昆士兰的房地产市场仍相对坚挺。事实上,在截至6月的过去一年里,布里斯班的房地产市场是全澳最强劲的。然而,近期昆士兰政府新的土地税政策推出后,这种情况可能被改变。按照新规,在昆州和其他州同时拥有房产的投资人,可能会被征收数倍于此前的土地税。消息一出,无论是昆州的地产投资人,还是新州、维州的投资人,尽皆哗然。

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昆士兰州房地产

面朝大海,春暖花开。几乎可以说是昆士兰的写照。

今年年初,澳财曾经分析过,由于许多人选择逃离悉尼和墨尔本,“一路向北”移居昆士兰,使得昆士兰房价出现明显上涨。

时至今日,在加息的影响下,澳大利亚的房屋价格已经出现下行趋势。不过相比悉尼和墨尔本市场呈现的颓势,昆士兰的房地产市场仍相对坚挺。

澳大利亚住房价值

事实上,在截至6月的过去一年里,布里斯班的房地产市场是全澳最强劲的。布里斯班房价增速为24%,周边城市增速22%,显著高于澳大利亚其他地区,接近全国增速的两倍。

截至2022年6月,全澳各地房价变化

联邦银行(CBA)上个月对房地产市场的预测也指出,悉尼墨尔本房价在本年度均会下降10%左右,明年可能会下降7-8%,但布里斯班的房价在2022年还是很可能保持上涨。

然而,近期昆士兰政府新的土地税政策推出后,这种情况可能被改变。按照新规,在昆州和其他州同时拥有房产的投资人,可能会被征收数倍于此前的土地税。消息一出,无论是昆州的地产投资人,还是新州、维州的投资人,尽皆哗然。

地税新政:州际房产要计入应税总额

昆士兰州土地税改革的最大变化,就是要将其他州或领地的房产价值,合并计入在昆州缴纳土地税的总价值中。

根据昆州政府最新出台的土地税政策:从2023年6月30日起,昆州在计算土地税时,会采用澳大利亚全国的土地总价值。其中就要包括购房者在昆士兰的应税土地和相关州际土地。

所谓“相关州际土地”,就是根据《州际估值法》的条款,不属于例外情况、位于其他州或领地的土地。

在澳土地总价值的测算,将用于确定目前纳税人拥有的土地总值是否超过免税起征点。比如:个人(不包括不在籍者)的免税门槛为60万澳元,公司、受托人和不在籍者的免税门槛为35万澳元。

土地税

也就是说,如果你仅仅是在昆士兰拥有土地,是不会受到这条税务政策变化的影响。过去你按什么条件土地税享受豁免,还是保持不变。

但是,如果你同时在昆士兰和其他州或领地拥有土地,就需要申报所有拥有的州际土地。昆州政府也将会根据相应的数据计算总的土地税应税额。其中就包括:

  • 你位于昆士兰的应税土地价值
  • 你拥有的州际土地法定价值

而后,昆州政府将根据所持有土地总价值中昆士兰土地价值比例缴纳相应土地税。

州际土地的“法定价值”则根据土地所在州或领地的估值法确定(不包括例外情况)。在网上完成州际土地申报时,你需要申报每一块州际土地的价值。

如果你在2023年6月30日拥有一处州际房产,你需要输入该地块在2023年6月30日的法定价值。如你不知道6月30日的土地价值,可以使用确定的最近的土地价值。

另外,如果土地所有人不在籍或者是外国企业、信托公司,在计算土地税时还要追加2%的税金。

土地税税负恐明显增加

昆州土地税新政最大的争议在于:按照新的土地税计算方式,会导致相关土地所有人的税负大幅增加。

博满澳财首席投资官魏睿昊解释,因为土地税的税率采用了进阶而不是固定的税率,当土地估值的总额越高,所征收的相应税率也会进阶提升,从而使应缴税额出现大幅上涨。

土地税

昆士兰州政府网站上的示例,也说明了这一点。

根据示例,如果2022年6月30日,在昆士兰州拥有一块土地,其应税价值为74.5万澳元。土地税按个人税率计算。

在这种情况下,适用税率为500澳元,加上超过60万澳元的每1澳元的1%,这一税阶的最高总额为99万9999澳元。

土地的应税价值:74.5万澳元

计算公式:昆州土地税= 500澳元 +(1%×14.5万澳元)= 1950澳元

昆州政府将在2022-23财政年发出1950澳元的评估通知。

如果该土地的拥有人在2023年6月30日时,同时在维州也拥有一块价值156.5万澳元的土地。那么,其在澳拥有的土地总价值就会变为231万澳元。

在这种情况下,适用税率就涨了,为4500澳元加上超过100万澳元的每1澳元的1.65%。

土地的应税价值:231万澳元

计算公式:

总应税额= 4500澳元+(1.65%× 131万澳元)= 26115澳元

昆州土地税=(74.5万澳元÷ 231万澳元)× 26115澳元= 8,422.37澳元

昆州政府将在2023-24财年发出8,422.37澳元的土地税评估通知。

从这个示例可以看到,如果同时在昆士兰和昆士兰以外地区拥有房产的投资人,其在昆州缴纳土地税的总额会出现成倍的上升。

昆州财政吃紧,加税增加收入

之所以昆士兰州政府会推出这样的政策,恐怕和州政府的财政吃紧有关。根据昆州最新公布预算案,预计昆州在2022-23财年的财政赤字为17亿澳元。

目前评级机构标普(S&P)和惠誉(Fitch)给予昆州的信用评级均为AA+,尚未回到疫情前的三A评级。

近年来,昆州不断遭遇严重的水患。今年3月东部沿海的洪涝仍是导致超过20亿澳元的经济损失,可能影响0.25%的昆州国民生产总值(GNP)。

昆州水患

另外,由于布里斯班成功获得奥运会的申办权,也意味着昆州政府需求大量增加基建和场馆的建设支出,这对政府财政也产生了较大压力。

增加土地税收入确实可以对地方财政有所支撑。

根据最新数据,土地税在昆州整体政府收入中占比为8.7%,预计2022-23财年会增长至9.4%。

昆士兰州预算案中对税务收入的预期
昆士兰州预算案中对税务收入的预期

昆士兰州政府的预算显示,与2020-21财年相比,刚刚过去的21-22财年的土地税总额上涨了5.2%;预计2022-23财年将同比增长5.5%,2023-24财年将同比增加6.9%。也就是说,昆州的土地税在后续几年中,将保持一个预期5%-7%的增速。

影响外州前往昆州投资房地产

然而,这一土地税的推出,将会导致外州投资者在昆士兰持有房地产的成本显著增加,必然会影响当地房地产市场的走势。

原本,新州和维州的人到昆士兰购买房地产是很常见的投资方式。一份2016年澳大利亚房东保险公司Terri Scheer所提供的数据显示,悉尼人最喜欢跨州到昆州买投资房,新州的投资者中有近25%的人在昆州投资了一套房产;排在新州之后的另一大跨州投资者人群是来自维州,有近13%的维州投资者在昆州买房。

由于房地产的流转周期较长,这一数据也可以大体反应目前在昆州拥有房产的新州和维州投资者情况。

根据绿党今年委托议会预算办公室进行的独立调查显示,全澳有63.8万人有超过两套及以上的投资房。

澳大利亚个人拥有投资房情况

假设拥有两套投资房的人群中,有10%左右跨州拥有昆州的房子。在拥有三套及以上的人群中,20%的人跨州拥有昆州的房子。保守估计,受昆州土地税政策改变影响的房子数量在8.6万套左右。

不仅如此,疫情发生后,居家办公的盛行,以及昆士兰在疫情前期应对较好,导致一些新州和维州的居民搬往昆州。

从统计局的数据看,截至2021年6月的一年中,新州和维州呈现人口净流出的状态,主要都流入了昆士兰。超过3万的州际移民的居住需求,事实上推动了昆士兰整体的房地产市场的上行。

截至2021年6月一年内,澳大利亚各州/领地季度州际净移民数量

新的住房政策不仅将影响外州人士到昆州买房,甚至可能影响其他地区居民移居昆州的考量。

如果有一些投资者不想以更高的成本来持有昆州的房地产,那不排除会在新政实施也就是明年的6月30日前,出售在昆州的投资房,否则,大幅提高房租就成了唯一的选项,这对昆州房地产市场长期而言并不是好消息。

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