文章概要：上月，悉尼地区的房价创下1989年以来的最大跌幅，为连续第5个月下跌。机构预计，到明年底悉尼和墨尔本的房价可能下跌20%或更多。澳大利亚房价会否现40年来最大跌幅？要预测未来，回顾历史是很好的办法之一，我们就用数据和事实来预判澳大利亚未来的房价走势。
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自2020年疫情爆发之初短暂的低迷以来，澳大利亚楼市就进入了一轮超级牛市，各地房价都在以惊人的速度飙涨，这也使得澳大利亚房价处于全球最负担不起的前沿。
据Demographia《2022年国际住房可负担性报告》显示，悉尼是全球排名第二最难负担购房的城市，其房价中位数是2021年当地家庭平均收入的15倍。
随着澳大利亚央行今年连续加息，抵押贷款利率不断上涨，澳大利亚楼市的热度明显降温。
上月，悉尼地区的房价创下1989年以来的最大跌幅，为连续第5个月下跌。机构预计，到明年底悉尼和墨尔本的房价可能下跌20%或更多。
澳大利亚房价会否现40年来最大回调？要预测未来，回顾历史是很好的办法之一，我们就用数据和事实来预判澳大利亚未来的房价走势。
悉尼房价连跌五个月
今年5月开始加息后，澳大利亚住宅地产尤其是悉尼和墨尔本，连续数月明显降温；同时，中小型州府城市及偏远地区房价增长也已经明显放缓。
据澳大利亚地产调研机构CoreLogic 6月报告显示，悉尼和墨尔本大量待售房屋出现积压，卖家被迫降低房屋要价，而买家因怕房价进一步下跌而谨慎入场。
在此背景下，全国房屋价值指数（HVI）在6月份连续第二个月下跌，跌幅为0.6%；其中，悉尼地区的房价下跌1.6%，创下1989年以来的最大跌幅，为连续第5个月下跌；墨尔本地区的房价则下跌1.1%。
CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 指出，“房地产市场增长大幅放缓与5月央行加息、通胀飙升和消费者信心低迷相吻合。并且，悉尼和墨尔本通常是全澳房地产市场动向的风向标。“
两大因素打压房价走势
在当前市场环境下，有两大因素打压澳大利亚房价走势
1、高利率对房价下滑起决定性影响
对于澳大利亚央行而言，抑制通胀已经成了头等大事。
近日，澳大利亚联储（RBA）会议纪要显示，需要采取进一步措施使货币政策正常化，确保澳大利亚的通胀率随时间恢复到目标水平。与此同时，RBA主席Philip Lowe在墨尔本的一次商业会议上表示，利率可能需从目前的1.35%上升到至少2.5%的中性水平，以抑制通胀。目前，澳大利亚的通胀率达到5.1%，为20年来的最高水平。
“要使通胀恢复到2%-3%的目标范围，需要更可持续的供需平衡，而提高利率将有助于实现这一目标，”Lowe表示。今年以来，RBA已连续三个月加息，市场预计RBA在年底前将进一步把利率提高至接近3.35%的水平。
高利率对住宅价格下滑具有决定性影响。据澳财计算，如果现金利率涨到2.5%，典型的银行住房贷款浮动利率就将提高到5%左右水平。这意味着，对于贷款100万澳元的购房者来说，到2024年初，每月的月供将上升约1365澳元。
2、消费者信心指数下跌
消费是澳大利亚经济的重要支柱，随着通胀飙升，澳大利亚家庭对财务状况的担忧加深，澳大利亚消费者信心指数跌至2020年8月以来的近2年最低水平。
澳大利亚和新西兰银行集团数据显示，5月30日至6月5日期间，消费者信心指数下跌4.1%至87，这表明悲观远超乐观情绪。其中，所有五个分项指标均出现下跌，而每周通胀预期则加速至5.7%。
对此，澳大利亚财政部长Jim Chalmers警告称，我们正处于全面的生活成本危机之中，不幸的是，电价和天然气价格只是痛苦的一部分……
澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，自一季度的高通胀引发提前加息的预期以来，消费者信心持续呈现下降的趋势，其中房贷持有人的消费者信心指数已下降25%，而租客的消费者信心指数只下降4%。
房价下跌，房源却紧张，为什么？
值得关注的是，虽然澳大利亚房价出现数月回调，但澳大利亚房产市场供给端却出现吃紧势头，而需求端却在增加。这可能意味着长期而言，住宅房价仍会得到一定的支撑。
从6月数据来看，全国房屋销售量比2021年下滑15.9%，但仍比前五年平均水平高出 13.0%，而房源数量处于过去5年最低值。
是什么因素影响了房源供给？
- 土地供给量不足
2021年土地销售异常强劲，在HomeBuilder住房刺激计划和其它政府措施的支持下，去年的住房用地销售飙升33%，至7.61万宗。这消耗了大量土地，但政府的规划并没明显提高供给量，导致可供出售的土地同比下滑41%。
- 开发能力下降
由于人工和材料成本的上升，也进一步导致全澳范围土地开发能力的下降。从去年下半年起，通胀就不断升高，首当其冲的就是建筑材料成本。
据《澳大利亚金融评论报》报道，墨尔本开发商Central Equity原本计划在黄金海岸冲浪者天堂（Surfers Paradise）北崖（Northcliffe）地区打造一个拥有486套公寓的楼盘，但由于建造成本激增，开发商已放弃原定于今年动工的开发计划。该公司表示，公寓价格需要上涨20%才能覆盖上升的劳动力和建造成本。
更为重要的是，以Probuild为代表的大量建筑商面临破产清算的境况，也导致整体房屋建造量和审批量下降。新开工的非独栋屋项目已经显著低于历史平均水平。
澳大利亚建筑商集团(Builders Collective of Australia)负责人甚至警告说，最新一轮的建筑成本涨价可能会迫使澳大利亚一半的建筑商破产。
- 租金收益增加
全国范围内的租金迅速上涨，大幅提升投资收益率，也一定程度抵消购房需求下滑影响。
据Corelogic最新数据，6月全国租金上涨0.9%，年增长率超过9.5%，创2007年12月以来新高。同时，租房平均毛收益率已增至3.33%，其中悉尼提高23 个基点，墨尔本提高 18 个基点。
综合以上原因，澳财认为，澳大利亚市场仍存在推动租房市场增长的因素：
首先，租金价格的快速增长直接原因是此前受疫情影响大幅下挫，如今探底回升；其次，2015-2021年的住宅投资低迷导致供应处于低位，造成当前边界开放、高通胀引发更多人选择高密度且实惠的公寓，导致供需关系紧张。
会否出现40年来最大跌幅？
要预测未来，回顾历史是很好的办法之一。我们就用数据和事实来预判澳大利亚未来房价走势。
从回调周期来看，自2000年以来悉尼市场房价下跌周期往往不到上涨周期一半。在疫情前的周期中，2015年到2017年的上涨周期持续了近40个月，随后的2017年底到2019年初的下跌周期则仅为约21个月。
从回调幅度来看，澳大利亚国民银行（NAB）最新预测显示，随着利率上升速度比预期更快、难度更大，预计到明年底，悉尼和墨尔本的房价可能下跌 20% 或更多。不只有NAB持悲观态度，澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）均预计从现在到 2023 年底房价将下降 15%，西太平洋银行（WBC）预计将下降 14%。
如果NAB预测准确，房价调整或创40年来历史记录，悉尼一些房屋价格可能会比疫情前更低。
但澳财认为，虽然RBA未来12个月将继续上调现金利率，这一定会对澳大利亚房地产市场形成下行冲击。但从供需角度来看，长期的住房供需关系从相对平衡逐渐变成需求略大于供给，那么房价下跌的程度难以出现机构给出的15%-20%跌幅。
写在最后：楼市12-18个月后触底反弹，地产股短期不碰
对于楼市投资者而言，从短期角度来看，加息造成的各类影响正在发酵，刚性的住房需求难以回升，房价仍有一波回调。因此，澳大利亚房价已阶段性“见顶”，短期内面临较大下行压力。
但立足于对供需侧的分析，澳大利亚房地产市场需求仍高于历史平均水平，但供给端却处于近年最低位，因此澳财预计房价下滑幅度将小于10%。
从中长期角度来看，预计经过12~18个月调整之后，随着澳大利亚住宅存量逐步消耗、入境和移民人口数量恢复至疫情前水平、加息周期结束，澳大利亚住宅市场价格有望“触底反弹”，重新步入新一轮上行周期。
而对于地产股投资者而言，澳交所（ASX）主要有MGR、SGP和LLC三只涉及住宅地产业务的个股。由于材料、人工、债务等成本迅速增长，且房价回落，未来1年企业盈利能力将受到挤压，这必将逐步反映到股价当中。因此，澳财不建议投资人短期内布局具有住宅地产业务的股票。
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