澳洲房价见顶!会否现40年最大跌幅?何时能抄底?

| 7月 25, 2022

文章概要:上月,悉尼地区的房价创下1989年以来的最大跌幅,为连续第5个月下跌。机构预计,到明年底悉尼和墨尔本的房价可能下跌20%或更多。澳大利亚房价会否现40年来最大跌幅?要预测未来,回顾历史是很好的办法之一,我们就用数据和事实来预判澳大利亚未来的房价走势。

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澳洲房价大跌

自2020年疫情爆发之初短暂的低迷以来,澳大利亚楼市就进入了一轮超级牛市,各地房价都在以惊人的速度飙涨,这也使得澳大利亚房价处于全球最负担不起的前沿。

据Demographia《2022年国际住房可负担性报告》显示,悉尼是全球排名第二最难负担购房的城市,其房价中位数是2021年当地家庭平均收入的15倍。

随着澳大利亚央行今年连续加息,抵押贷款利率不断上涨,澳大利亚楼市的热度明显降温。

上月,悉尼地区的房价创下1989年以来的最大跌幅,为连续第5个月下跌。机构预计,到明年底悉尼和墨尔本的房价可能下跌20%或更多。

澳大利亚房价会否现40年来最大回调?要预测未来,回顾历史是很好的办法之一,我们就用数据和事实来预判澳大利亚未来的房价走势。

悉尼房价连跌五个月

今年5月开始加息后,澳大利亚住宅地产尤其是悉尼和墨尔本,连续数月明显降温;同时,中小型州府城市及偏远地区房价增长也已经明显放缓。

据澳大利亚地产调研机构CoreLogic 6月报告显示,悉尼和墨尔本大量待售房屋出现积压,卖家被迫降低房屋要价,而买家因怕房价进一步下跌而谨慎入场。

悉尼房价连跌五个月

在此背景下,全国房屋价值指数(HVI)在6月份连续第二个月下跌,跌幅为0.6%;其中,悉尼地区的房价下跌1.6%,创下1989年以来的最大跌幅,为连续第5个月下跌;墨尔本地区的房价则下跌1.1%。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 指出,“房地产市场增长大幅放缓与5月央行加息、通胀飙升和消费者信心低迷相吻合。并且,悉尼和墨尔本通常是全澳房地产市场动向的风向标。“

截至6月30日,全澳主要地区房价变化趋势

两大因素打压房价走势

在当前市场环境下,有两大因素打压澳大利亚房价走势

1、高利率对房价下滑起决定性影响

对于澳大利亚央行而言,抑制通胀已经成了头等大事。

近日,澳大利亚联储(RBA)会议纪要显示,需要采取进一步措施使货币政策正常化,确保澳大利亚的通胀率随时间恢复到目标水平。与此同时,RBA主席Philip Lowe在墨尔本的一次商业会议上表示,利率可能需从目前的1.35%上升到至少2.5%的中性水平,以抑制通胀。目前,澳大利亚的通胀率达到5.1%,为20年来的最高水平。

澳洲通胀

“要使通胀恢复到2%-3%的目标范围,需要更可持续的供需平衡,而提高利率将有助于实现这一目标,”Lowe表示。今年以来,RBA已连续三个月加息,市场预计RBA在年底前将进一步把利率提高至接近3.35%的水平。

澳联储现金利率走势图

高利率对住宅价格下滑具有决定性影响。据澳财计算,如果现金利率涨到2.5%,典型的银行住房贷款浮动利率就将提高到5%左右水平。这意味着,对于贷款100万澳元的购房者来说,到2024年初,每月的月供将上升约1365澳元。

100万澳元房贷未来的月供预期

2、消费者信心指数下跌

消费是澳大利亚经济的重要支柱,随着通胀飙升,澳大利亚家庭对财务状况的担忧加深,澳大利亚消费者信心指数跌至2020年8月以来的近2年最低水平。

澳大利亚和新西兰银行集团数据显示,5月30日至6月5日期间,消费者信心指数下跌4.1%至87,这表明悲观远超乐观情绪。其中,所有五个分项指标均出现下跌,而每周通胀预期则加速至5.7%。

对此,澳大利亚财政部长Jim Chalmers警告称,我们正处于全面的生活成本危机之中,不幸的是,电价和天然气价格只是痛苦的一部分……

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示,自一季度的高通胀引发提前加息的预期以来,消费者信心持续呈现下降的趋势,其中房贷持有人的消费者信心指数已下降25%,而租客的消费者信心指数只下降4%。

房价下跌,房源却紧张,为什么?

值得关注的是,虽然澳大利亚房价出现数月回调,但澳大利亚房产市场供给端却出现吃紧势头,而需求端却在增加。这可能意味着长期而言,住宅房价仍会得到一定的支撑。

新房源供应数量

从6月数据来看,全国房屋销售量比2021年下滑15.9%,但仍比前五年平均水平高出 13.0%,而房源数量处于过去5年最低值。

全国住宅销售情况

是什么因素影响了房源供给?

  • 土地供给量不足

2021年土地销售异常强劲,在HomeBuilder住房刺激计划和其它政府措施的支持下,去年的住房用地销售飙升33%,至7.61万宗。这消耗了大量土地,但政府的规划并没明显提高供给量,导致可供出售的土地同比下滑41%。

  • 开发能力下降

由于人工和材料成本的上升,也进一步导致全澳范围土地开发能力的下降。从去年下半年起,通胀就不断升高,首当其冲的就是建筑材料成本。

澳洲土地开发能力下降

据《澳大利亚金融评论报》报道,墨尔本开发商Central Equity原本计划在黄金海岸冲浪者天堂(Surfers Paradise)北崖(Northcliffe)地区打造一个拥有486套公寓的楼盘,但由于建造成本激增,开发商已放弃原定于今年动工的开发计划。该公司表示,公寓价格需要上涨20%才能覆盖上升的劳动力和建造成本。

更为重要的是,以Probuild为代表的大量建筑商面临破产清算的境况,也导致整体房屋建造量和审批量下降。新开工的非独栋屋项目已经显著低于历史平均水平。

澳大利亚建筑商集团(Builders Collective of Australia)负责人甚至警告说,最新一轮的建筑成本涨价可能会迫使澳大利亚一半的建筑商破产。

  • 租金收益增加

全国范围内的租金迅速上涨,大幅提升投资收益率,也一定程度抵消购房需求下滑影响。

据Corelogic最新数据,6月全国租金上涨0.9%,年增长率超过9.5%,创2007年12月以来新高。同时,租房平均毛收益率已增至3.33%,其中悉尼提高23 个基点,墨尔本提高 18 个基点。

独栋房屋租金变化
公寓租金变化

综合以上原因,澳财认为,澳大利亚市场仍存在推动租房市场增长的因素:

首先,租金价格的快速增长直接原因是此前受疫情影响大幅下挫,如今探底回升;其次,2015-2021年的住宅投资低迷导致供应处于低位,造成当前边界开放、高通胀引发更多人选择高密度且实惠的公寓,导致供需关系紧张。

会否出现40年来最大跌幅?

要预测未来,回顾历史是很好的办法之一。我们就用数据和事实来预判澳大利亚未来房价走势。

从回调周期来看,自2000年以来悉尼市场房价下跌周期往往不到上涨周期一半。在疫情前的周期中,2015年到2017年的上涨周期持续了近40个月,随后的2017年底到2019年初的下跌周期则仅为约21个月。

2000年以来,悉尼房价上涨/下跌周期情况

从回调幅度来看,澳大利亚国民银行(NAB)最新预测显示,随着利率上升速度比预期更快、难度更大,预计到明年底,悉尼和墨尔本的房价可能下跌 20% 或更多。不只有NAB持悲观态度,澳新银行(ANZ)和联邦银行(CBA)均预计从现在到 2023 年底房价将下降 15%,西太平洋银行(WBC)预计将下降 14%。

如果NAB预测准确,房价调整或创40年来历史记录,悉尼一些房屋价格可能会比疫情前更低。

但澳财认为,虽然RBA未来12个月将继续上调现金利率,这一定会对澳大利亚房地产市场形成下行冲击。但从供需角度来看,长期的住房供需关系从相对平衡逐渐变成需求略大于供给,那么房价下跌的程度难以出现机构给出的15%-20%跌幅。

写在最后:楼市12-18个月后触底反弹,地产股短期不碰

对于楼市投资者而言,从短期角度来看,加息造成的各类影响正在发酵,刚性的住房需求难以回升,房价仍有一波回调。因此,澳大利亚房价已阶段性“见顶”,短期内面临较大下行压力。

但立足于对供需侧的分析,澳大利亚房地产市场需求仍高于历史平均水平,但供给端却处于近年最低位,因此澳财预计房价下滑幅度将小于10%。

从中长期角度来看,预计经过12~18个月调整之后,随着澳大利亚住宅存量逐步消耗、入境和移民人口数量恢复至疫情前水平、加息周期结束,澳大利亚住宅市场价格有望“触底反弹”,重新步入新一轮上行周期。

而对于地产股投资者而言,澳交所(ASX)主要有MGR、SGP和LLC三只涉及住宅地产业务的个股。由于材料、人工、债务等成本迅速增长,且房价回落,未来1年企业盈利能力将受到挤压,这必将逐步反映到股价当中。因此,澳财不建议投资人短期内布局具有住宅地产业务的股票。

涉及住宅地产业务的个股

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