文章概要：无论在澳大利亚还是中国，买房对绝大多数家庭而言，都是最为重大的生活和投资决策之一。近两年的悉尼和墨尔本——这两个澳大利亚人口最多的城市，其生育率和人口变化趋势，都显示了住房价格变动带来的深层次影响。而这样的影响，最终又会反馈回房地产市场。

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无论在澳大利亚还是中国，买房对绝大多数家庭而言，都是最为重大的生活和投资决策之一。

大多数人在买房的时候都会权衡取舍。有的希望住房接近工作地点，有的则喜欢距离工作地点很远但更大、更负担得起的住房。如果把孩子上学和照顾父母也算进去，这种取舍就变得更加复杂了。

媒体往往最关注房价的涨跌，但很少剖析住房是如何影响家庭的孩子生育和择业变化等重要的生活选择，以及怎样塑造城市风格。

近两年的悉尼和墨尔本——这两个澳大利亚人口最多的城市，其生育率和人口变化趋势，都显示了住房价格变动带来的深层次影响。而这样的影响，最终又会反馈回房地产市场。

悉尼墨尔本近郊生育率极低！

“生育率”衡量的是妇女生育期内预计生育平均子女数，是观察一个国家或地区的人口变化重要的参数。

由于有婴儿夭折等问题，一般而言，保持人口正增长的总和生育率阈值为2.1。而东亚国家人口增长一直很乏力，日韩生育率低世界公认，2021年韩国的生育率为0.81，日本的生育率为1.34。

那么，作为移民国家，澳大利亚是不是不太可能出现这样的情况呢？毕马威(KPMG)的一份报告显示，墨尔本和悉尼近郊生育率已降至非常低的水平，几乎已经向日韩看齐。

墨尔本内城区（inner）去年总和生育率仅为0.94，还不到人口更替水平的一半；内东区则也仅仅高了一点，达到1.16而已。

悉尼的情况也差不多，市区和内南区（也就是CBD和周边郊区)生育率为1.0；而北岸和东郊也仅为1.36和1.37。

撰写这份报告的毕马威人口统计学家和城市经济学家Terry Rawnsley表示，悉尼和墨尔本住房成本对生育模式产生了重大影响，富裕的内城郊区生育率很低，但远郊则相对健康。

一方面，“在市中心的两居室公寓，你很难要两到三个孩子” ；另一方面，富裕地区往往人口老龄化程度高，适龄生育人口的比率偏低。因此，更远的郊区住房更大、更经济，往往人口更年轻，也有更高的生育率。

房价越贵的地方，生育率越低

事实上，进入21世纪以来，澳大利亚女性平均生育年龄一直在上升。

麦考瑞大学人口统计学教授Nick Parr研究发现，这在住房价格昂贵的区域尤为明显。他分析了2011年至2015年悉尼郊区的出生率，发现在房价非常高的北区、东区和内南区，超过70%的新生儿母亲年龄超过30岁。

Parr总结，在城市大部分区域，女性往往会到生育年龄的后期才生孩子。

2018年，悉尼大学“女性和未来工作项目”对40岁以下的女性员工进行采访也显示，许多人都难以平衡住房与职业等生活选择，特别是生育子女。多位受访者称，在兼顾工作、生子和买房的过程中做出了重大的取舍。

人口普查数据同样也在佐证：墨尔本和悉尼住房价格越是高的地区，生育率越低，人口老龄化越严重，甚至出现人口减少。

最新人口普查数据显示，2016-2021年期间，墨尔本富裕的内东区有一大部分区域出现了人口下降。该区域从St Kilda和Elwood向北延伸，穿过Prahran和Toorak，直到Kew和Camberwell。

在这5年中，悉尼市区周边的郊区也出现类似的人口数量下降的区域，尤其是悉尼东郊，人口减少了2.1%。

与此同时，悉尼和墨尔本一些交通等基础服务较弱、距离市区较远的地方却出现大规模的人口增长。

但对于选择居住在这些地区的人来说，由于住房位置偏僻，附近缺乏就业机会，职业发展往往受到影响。

SGS Economics & planning交通和规划专家Alison Holloway认为，这样的城市结构会限制人才对城市的贡献。

因为在这些远郊家庭中，常常只有一个人可以长途通勤，另一个人为了照顾家庭，就必须找一份离家近的工作，这可能意味着就业不足，或工作无法充分发挥他们的能力，而这一方往往都是女性。

当然，除了住房条件外，妇女决定生育子女的时间和数量受许多因素影响，包括教育程度、职业和经济状况。

另外，也会受到意外冲击的影响。大流行病就导致包括澳大利亚在内的许多国家生育率下降。在全澳范围内，大墨尔本地区生育率下降幅度最大，从2018年的1.66下降到2021年的1.46，这恐怕和墨尔本封锁时间世界最长不无关系。

墨尔本研究所的研究结果表明，在大流行期间，有小孩的家庭遭遇的经济压力也更为严重。相比没有小孩的受访者，有小孩的受访者（无论年龄大小）的经济压力平均高出6%，今年9月更是扩大至13%。这必然会让家庭不愿意再增加新生儿。

两大方式改善生育率

想要逆转生育率走低这一趋势，并非易事，有些变化很可能是社会的永久性结构转变。但也并非无法改善，至少还有两种方式可以尝试：

一是在地理位置优越的内城区增加更多多样化性、可负担的住房；二是增加人口增长地区的就业机会，尤其是予以女性更多的工作、财务保障。

第一点而言，在房价快速上涨的环境下，对于年轻夫妇而言，房子和小孩是一个二分法问题，他们的预算只能负担得起其中的一样。

根据年初澳新银行（ANZ）联合CoreLogic发布的“房价可负担性报告”，整体而言，存够20%首付款所需的平均时间已经飙升至10.8年（独栋屋）和9年（公寓）。

不同的城市，差异更为明显，在悉尼，这一数字为16.6年。

当然，政府已经在为改善这一情况做出努力，其中就包首套房置业的税务补贴，以及政府与首套房购买者共同买房的计划。

而在一些交通便利的地区增加更多经济适用房，也会对社会的家庭居住改善起到作用。新加坡就有这方面较为成功的经验。

第二点而言，澳大利亚家庭、收入和劳动力动态调查（HILDA）追踪相同家庭近20年发现，女性每周花在无偿家务工作上的时间要多得多，例如照顾孩子或家庭财务。而且，孩子越多，做的无偿工作就越多。

勤奋、接受良好教育的女性一旦毕业，她们会更为关注自己的个人发展。而目前的职业环境，对于需要养育孩子的女性并不友好，这让很多有事业追求的女性会认为，没有小孩在就业市场更有优势，同时买房也会相对容易。

因此，想要增加女性生育子女的意愿，确保她们在职场的发展前景尤为重要，社会应更多地为新生儿母亲提供更多回到职业环境的机会。

此外，政府应大幅增加对儿童保育和早期教育的投资。

当前的托儿成本高于一些女性的收入，这明显阻碍了女性产后及时重返工作岗位。解决这一问题，不仅可以增加劳动力供应和提高参与度，继而推动经济增长，相信对于提高女性生育意愿也会有帮助。

当然，要短期提高澳大利亚的生育率人口增长，政府也可以进一步放宽移民政策。因为多数移民都很年轻，是潜在的生育群体。

但移民最终都会成为当地居民，有没有一个社会环境让人对于生育孩子没有太大经济和心理负担才更关键。

无论如何，实质性地改善年轻家庭的居住情况和就业问题，才可能让他们增加生育孩子的意愿。任何口号性的“鼓励”政策都无济于事。

地产市场与人口息息相关，人口数量和结构发生变动，势必会带来所在区域房屋的交易投资的变化，按照目前的生育率和育龄人口的居住分布来看，澳大利亚首府城市和近郊的住房需求，将与中远郊出现较大的差异，地产投资者在做决策之前，也不妨把当地的人口状况纳入考虑之中。

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