文章概要：今年最后一次议息会议，澳联储（RBA）毫无意外地加息25个基点，这也是今年的第八次加息。澳联储预计，通胀将在2022年底达到8%左右的峰值，然后在未来几年内逐步下降，明年整体通胀率可能会还是高于4%。但澳联储的加息是否真的会在2月暂停加息，还是未知数。这对于被紧缩政策打压的房地产市场并不是好消息。
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今年最后一次议息会议，澳联储（RBA）毫无意外地加息25个基点，这也是今年的第八次加息。
相比英美等国央行的加息幅度，澳联储显然温和了不少。但是仍然令一些人，尤其是背着高额房贷的“房奴”失望——他们原本非常期待12月可以暂停加息。
不过，从澳联储昨天发布的利率决议可以看出，对于今后是否进一步加息，他们的态度已经有所软化，增加了加息“不是预先设定（not on a pre-set course）”的表述，并表示仍将观察通胀率和就业率，同时会综合考虑全球经济、家庭支出和工资收入、商品定价行为的发展趋势。
从历史上看，本轮澳联储已经上调官方利率300个基点，总的加息幅度与2002-2008年那次持平，是1990年澳联储正式推出官方利率调控以来最大幅度的加息。
澳联储预计，通胀将在2022年底达到8%左右的峰值，然后在未来几年内逐步下降，明年整体通胀率可能会还是高于4%。
博满澳财的首席投资官魏睿昊认为，如果在2023年2月新年的第一次议息会议之前，通胀出现下降，也许央行真的会如外界讨论的那样，放缓甚至暂停加息的步伐。
但魏睿昊指出，由于澳大利亚失业率仍低至3.4%，并且年工资增长达到3.1%，是2013年一季度以来最高涨幅，这个信号还是有一些“危险”。因为工资涨幅往往具有滞后性，而工资上升的速度如果继续高企，将会导致长期通胀难以遏制。
从这个角度而言，澳联储的加息是否真的会在2月暂停加息，就成为未知数。这对于被紧缩政策打压的房地产市场并不是好消息。
房市跌幅仍低于前期的增长
回顾今年，加息政策对房产市场产生的影响显而易见。房价经历了早期的上涨后出现大幅回落，住房贷款需求大幅下降。有些经济学家甚至预测房价从峰值会下跌20%-30%。
从不同城市看，各地房价调整的节奏显然大不相同：有的下跌趋势出现缓和，有的还在加速下跌。
事实上，10月和11月，澳大利亚三大城市房价跌幅完全相同：悉尼每月下跌1.3%，墨尔本0.8%，布里斯班则继续为“令人震惊”的2%。
在最近几个月，大布里斯班地区房价下跌确实更“猛”，连续两个月跌幅2%也让那里自7月初达到峰值以来，房价总共下跌了约8.1%。霍巴特也出现了类似的情况。
而在加息之初，受影响最明显的市场是悉尼和墨尔本，但在经历了年中一轮快速下行后，这两个澳大利亚最大城市的房价跌幅已有所减小。
11月CoreLogic的房价指数继续下行1%，已是今年6月以来的最小跌幅。
从全年来看，无论是悉尼、墨尔本，还是布里斯班，目前跌幅仍未超过之前的涨幅，房价较大流行之前还是处于正向的区间。
据CoreLogic最新数据，新州和维州最近一次房价高峰分别为2022年1月和2月份，其他地区集中在5-8月份。
乐观来看，悉尼和墨尔本房价下跌速度正在放缓，从7月份的2.2%和1.5%降至11月份的1.3%和0.8%。
根据截至12月2日的数据，悉尼房价年化跌幅为14.1%，墨尔本为9.6%，布里斯班为8.1%；而在减去这些跌幅之后，从大流行爆发至今，悉尼的总体房价仍上涨了16.3%，而墨尔本也仍保持10.2%的涨幅，而布里斯班的涨幅更是高达34.6%。
由于马上要进入圣诞和新年假期——也就是传统住房市场的淡季。魏睿昊表示，在未来几个月，房地产市场的低迷将会持续，但悉尼和墨尔本市场房价“猛跌”的情况可能已经结束。
当然，最大的决定因素仍然与央行的利率决议有关。
澳联储有暂停加息的理由吗？
从现在的通胀和就业市场看，支持加息和不加息的理由似乎各占一半。
今天（12月7日）统计局公布的经济数据又是如此。澳大利亚三季度的GDP增长为0.6%，年增长达到5.9%，显然是高于很多发达国家的（美国同期为2.9%）。
可这一数字仍然低于市场预期，只是符合澳联储的最新预测。财政部的表态也模棱两可，既认为澳大利亚经受住了全球性的经济“逆风”，但又警告未来存在很大的不确定性。
如果我们来看更加细致的数据，10月份澳大利亚零售额同比收缩了0.2%，而分析师乐观预测为增长0.5%。除食品支出外的销售额更弱，当月下降0.6%。消费者信心比全球金融危机期间更低，一度高涨的商业信心指数最近也出现了下降。
最新的综合采购经理人指数(PMI)显示，11月份私营部门经济实际上出现了收缩。
目前的经济现状有理由让澳联储暂停加息，评估加息对经济的损害。但是他们需要一定时间才能了解加息对商品和服务需求、进而对价格——包括房地产价格的影响。
要知道，澳大利亚有近四分之一的固定利率住房贷款(按价值计算)将在2023年到期，届时利率将从之前的1.75-2%陡升至5-6%。
根据澳联储自己的分析，假设利率升至3.6%，超过52%的借款人的“备用现金”（借款人在偿还抵押贷款和“基本生活开支”后剩下的收入）将减少20-100%以上。这恐怕对房地产市场也不是个好消息。
若选固定利率房贷，请货比三家
魏睿昊注意到，在房贷市场，还有一个现象也值得关注。
这就是目前市场上绝大多数的固定房贷利率远高于浮动利率，有些差距可以达到1%。
根据目前很多经济学家对本轮澳联储“加息终点在哪里”的预期，最高官方利率可能会在3.6%，也就是以目前每次0.25%的幅度，还会再有两次加息。
如果按照这个逻辑去推断，澳大利亚的固定利率和浮动利率之间的差值不应当超过1%，甚至应该更低一些。
从实际市场情况来看，目前固定利率显然是偏高的，而就在央行加息的同时，在澳洲开展广泛金融业务的荷兰国际集团（ING），宣布下调自家固定房贷产品的利率。
澳洲不少本地的中小型银行目前也停止提高固定利率，有些甚至还推出了低于浮动利率的固定利率房贷产品。
从这些迹象来观望未来，魏睿昊表示，确实可以认为央行今后的加息幅度有限，继而导致房贷市场中出现许多固定利率房贷产品利率下滑的前景。
进入明年后，我们有希望看到澳大利亚房地产市场下跌幅度进一步收窄。
不过，投资者也必须了解，目前的市场仍在下跌的过程中，尽管不至于出现下跌20-30%的“惨况”，但在澳联储没有“扭转”货币政策方向前，过于乐观的预期也并不可取。
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