文章概要：2022年，紧缩的货币政策成为了左右澳大利亚房产市场走势的主导力。原本火热的房地产市场，在澳联储“加息一顿猛如虎”之后，偃旗息鼓，快速降温。然而，近期澳联储出现了态度软化的迹象，官方利率是否会停在目前的3.1%犹未可知。为了让投资人能够更清晰地了解房地产市场概貌，博满澳财投研团队对2022年澳大利亚房地产市场进行了调研和总结。并认为，2023年澳大利亚的房地产市场依然会承压，甚至可能进一步下滑，但在这个过程之中，入市投资的机会已经显现。
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2022年，紧缩的货币政策成为了左右澳大利亚房产市场走势的主导力。原本火热的房地产市场，在澳联储“加息一顿猛如虎”之后，偃旗息鼓，快速降温。
然而，近期澳联储出现了态度软化的迹象，官方利率是否会停在目前的3.1%犹未可知。
为了让投资人能够更清晰地了解房地产市场概貌，博满澳财投研团队对2022年澳大利亚房地产市场进行了调研和总结。并认为，2023年澳大利亚的房地产市场依然会承压，甚至可能进一步下滑，但在这个过程之中，入市投资的机会已经显现。
买卖市场：短期承压，长期看好
利率的上升对房价的抑制是非常明显的。根据金融机构AMP的测算，以全澳平均收入水平、首付为20%的借款人为例，该群体的房产购买力在利率八次上调之后，可能会下降高达27%。
根据房地产数据研究机构CoreLogic的全国房屋价值指数，今年以来，全澳房价连续7个月下跌至7%。不过，从8月以来，房价的下跌趋势逐步放缓，11月份跌幅收窄到1%。，悉尼和墨尔本房市有一定回温。
但值得注意的是，大流行至今，澳大利亚整体房价的跌幅还远不及涨幅，全国综合首府城市的房价与2020年低谷相比，仍高出27%，对应的金额约为21.8万澳元。
与大流行爆发时的房价低谷比，霍巴特、阿德莱德和布里斯班仍保持了40%以上的涨幅；墨尔本的涨幅最小，但也仍有16.7%；悉尼和珀斯的涨幅分别为28.6%和21.9%。
这组数据一定程度说明，房地产作为长期投资的标的，短期波动往往无法抹掉长期趋势的增值。
当然，如果看清盘率和挂盘数量，可以发现短期内，澳大利亚的房地产市场仍将疲软。
过去十年，春夏季的房地产交易市场都比较火热，不仅成交量大，挂牌新房源通常比秋冬季的挂牌房源要高出21%以上。但是，2022年是12年来第一次出现反常——春夏季挂牌出售的房源数量反而比秋冬季更少，且售价更低，变成了一个非常明显的买方市场。
核心原因就是目前市场遇冷，导致卖家交易情绪低落，很多人不愿意以低于心理价位的价格挂牌出售房产。并且由于2021年房产交易数量异常高，而2022年上半年的交易量也不算低，已经释放了一定的市场存量。
不仅新挂牌房源少，全澳住房拍卖清盘率也出现了明显的下降。与2021年同期清盘率高企截然不同，2022年春夏季的清盘率仅仅比之前的秋冬季稍好了一些，而近期又出现了下滑。
截至12月10日的一周，澳大利亚住房拍卖清空率降至了近五个月来的最低水平。但当周全澳有的住房拍卖量却是5月以来最高水平，这也使得首府城市整体拍卖清盘率降至57.9%。
在市场总体趋冷的情况下，不同地区和不同价位的房产价格变化出现了比较大的差异。
仍有一些地区的房价逆势上涨。一类是非核心城市或远郊的地区，另一类在悉尼或墨尔本等大都会区涨幅较大的区域中房价比较便宜的低点。
作为全澳最大的两个市场，可以看到在新州和维州，除了墨尔本市区的公寓在上涨之外，部分远郊地区也出现了不同程度的上涨。
博满澳财首席投资官魏睿昊指出，这种低价房屋逆势上涨的情况，体现了澳大利亚房地产市场可负担性恶化的严重问题。
由于房价在大流行期间大幅上涨，而加息影响到人们可负担的贷款额度，很多购房人就放弃房价较高的地区，转而选择价格相对较低的区域，或“更便宜的房子”，比如总价较低的公寓。
与之对应，中高价位的房产价格波动是最明显。在本轮加息中，全澳房价在150万到300万澳元价格区间的住房跌幅最为明显。
事实上，澳大利亚房产在过去几次下跌周期当中，都是这一类型的中高档房产领先下跌。不过，在房地产市场企稳后，这类房产也可能领涨于市场。
租赁市场：空置率低、租金涨得快
与住房市场息息相关的就是租赁市场。然而，澳大利亚的租赁市场和房屋买卖市场出现了截然相反的景象——房价在2022年3季度下跌了4%，但租房价格却上涨了2.3%。
不仅如此，在很多地方都出现了租户“一房难求”的情况。根据CoreLogic的数据，第三季度全澳房屋空置率只有1.1%，是有史以来的最低值。
租金快速上涨依然也反映出房价的可负担性问题。由于此前房价上涨过高，而后房贷利率又不断上升，让很多原本想要买房的人不得不放弃贷款买房，回到租房市场。在这一原因的驱使下，小户型公寓的租赁市场就变得非常火爆。
可以说，买卖和租赁两个角度，都暴露了澳大利亚住房市场有严重的可负担性问题。而这个问题，可能将长期困扰住房市场。
与此同时，澳大利亚还面临房屋供给量不足的考验。
过去几年受大流行影响，澳大利亚的房产建筑成本高企、劳动力短缺，都导致工程速度缓慢。到了今年，开发商考虑到近期加息压力和房产价格疲软，不得不进一步放缓项目的进度。
这些因素综合起来，导致市场上的新房供给并不充足。而且在可见的未来，供给速度可能也难以快速恢复增长。
写在最后：寻找关键时间点
通过以上的分析总结，我们可以得出以下结论：
短期角度，澳大利亚房价依然承受压力。
因为本轮加息周期还没有结束，很多固定利率房贷会在明年到期，进而转成高额的浮动利率贷款，这将使很多已买房者或潜在买家购买力下降，这对市场来说不是个好消息。
长期角度来看，澳大利亚整体房产市场依然存在供给不足。
在亚洲国家进一步放松出行政策后，会有更多的留学生和移民进入澳大利亚，促进人口增长。这两个因素叠加，可能会造成住房市场出现供不应求的局面，也意味着中长期澳大利亚房产市场的前景依然保持良性。
2023年，加息的影响必然持续，并且还可能要面对经济放缓，但房地产行业也仍有机会。
魏睿昊判断，从投资角度而言，如果您已经持有房产，近期显然不是抛售的时机。房产永远是一个长期投资，虽然近期房价出现下跌，但把时间线拉长到跨越大流行的三年时间，绝大多数地区的房价整体仍保持上涨。
如果您手上持有现金，想要考虑入市进行房产投资，需要关注的时间节点可能是在2023年下半年。央行的加息动向仍是最显著的指标。
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