概述
澳大利亚正面临历史上最严峻的住房危机。因材料、劳动力和降雨导致的延误，加上新房销售的下滑，建筑商面临巨额损失，建筑行业破产创下九年来新高。建筑商的破产进一步加剧了房屋供应不足问题，新住房审批降至近三年最低，导致了澳洲租房市场供应减少、需求暴增。澳洲海外净移民人数的增加，将加剧租房危机。政府已采取措施，如提高联邦租金援助利率，增加经济适用房的建设，以解决这一问题，但长期的供需失衡使得解决问题艰难。这将使低收入者，特别是年轻人和老人等群体，面临更大的住房压力。
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导读：
正文:
“这是我在该行业 45 年多来见过的最严峻的情况。”澳大利亚证券交易所上市建筑商 Tamawood 的执行董事长、资深房屋建筑商罗伯特林奇说。
因材料、劳动力和降雨所导致的延误，澳大利亚的建筑商面临着固定价格合同所带来的巨额损失。同时，由于新房销售的下降，使得建筑商面临着更为严峻的竞争。
上周二最新公布的官方破产数据显示，建筑行业的倒闭创下九年来的新高。自从 2021 年以来，总价值至少有 22 亿澳元的5200 多套房屋背后的建筑商被迫倒闭。
在建设成本与人力成本飙升的现在，建筑商的破产引发了新的问题：房屋供给严重不足。
澳大利亚面临巨大的住房短缺
3月份，澳大利亚的新住房审批降至近三年来的最低水平，原因是借贷成本和建筑成本的飙升，抑制了新房的建设与销售。
澳大利亚统计局表示，截至2023年3月之前的十二个月里，新住宅批准数量较去年同期下降15%，至180,893。这是自2020年10月以来最低迷的数据，当时的批准总量为180,165。
与此相对应的是，预计澳大利亚的海外净移民人数将从2021-22年的184,000人增加到2022-23年的400,000人，再到2023-24年的315,000人，最后将回归到每年260,000人。
业内警告称，新房销售的急剧下滑将使得房产的可负担性下降，同时随着移民的增加，将进一步加剧租房危机。
Domain的数据显示，由于国际学生和工人返回后，租房市场的供应减少而需求暴增，使得3月全国的房屋空置率降至1%的历史新低。
在过去的 12 个月里，所有首府城市的租赁存量都暴跌，墨尔本下降了 56.9%，悉尼下降了 48.9%，布里斯班下降了 49.9%，阿德莱德下降了 68.6%。在全国范围内，出租存量下降了 52.2%。
Domain的研究和经济主管Nicola Powell博士表示，许多城市的租金要价创历史新高，房东目前处在优势地位，可能以诸多形式上涨租金。海外移民的涌入，在抵达后都以租房过渡，这将进一步加剧租金需求，并使租户的条件恶化。
而如下图所示，约三分之一的租房家庭是年轻人，收入较低，且储蓄缓冲并不充足，在面对住房危机的情况下，面临着更为严峻的处境。
值得注意的是，在如此严峻的住房危机下，政府也在积极地出手干预。那究竟澳大利亚的住房危机能持续多久才能结束呢？
情况会有所好转，但不是现在
在5月9日公布的最新一期工党预算案中，财长查莫斯宣布将联邦租金援助的最高利率提高15%，以缓解低收入租房者的压力，涨幅将介于每两周$15.73至$31.76之间。
目前正在接受联邦租金援助的租户将从 9 月开始每两周额外获得最多 31 美元，该措施旨在帮助弱势的低收入租户。对于大多数低收入者来说，租金援助是一种有针对性且具有成本效益的安全网。
但一味的补助低收入者只是“治标不治本”的做法。从长远来看，住房危机的核心问题是新房的供给不足。
因此，查莫斯也表示将额外拨款20亿澳元，以降低经济适用房的建设成本，提高供应量。额外的 20 亿美元将用于国家住房金融和投资公司 (NHFIC) ，这将使 NHFIC 能够通过向社区提供低成本贷款来支持更多的社会和负担得起的出租房屋住房提供者。
同时，针对于建租(Build-to-Rent)的房地产开发模式，将预扣税由30%下调至15%，折旧率由每年的2.5%提高到4%，以此提高开发商的税后回报。建租住宅还必须提供至少为期3年的租赁期限，这意味着开发商可以获得可预测的收入来源，同时也可以为租户提供稳定的长期租期。
预算指出，行业估计，对建房出租开发项目减税可能会在未来的 10 年内增加 150,000 套新的出租物业。
新增出租物业能够满足未来新的移民需求吗？我们按照每年平均20万的数字计算，十年内，移民的总数将达到200万人。相比之下，15万套住房仅占到移民数量的7.5%。
这意味着，随着移民的返回速度快于预期和人口增长的反弹，十年内新增的物业有助于缓解房屋短缺的问题，但并不能提供足够的增长。房屋市场可能迎来长期短缺的情况。
从现状我们能看出什么趋势？
商品的价格是由供需关系所决定的。在房屋的供给并没有得到显著增加的情况下，住房危机问题在短期内不太可能得到解决。今年的租金和房价可能会继续保持增长的趋势，直到供给有所缓解。
其次，作为租房者，不仅面临着租金上涨的压力，还需要面对不断高涨的通胀，中产阶级面临着更高的生活成本。如下图所示，15-24岁和65岁以上的澳大利亚人将大部分的收入花在房租上，而他们的收入也是最低的。
因此，这些财务压力可能会促使这一类的家庭选择更具有负担性的住房，例如合租、房屋降级或选择到位置更加偏远的地区，甚至，一部分家庭收入受到影响后，选择搬到政府的廉租房中。
我们潜在的投资目标有哪些？
在5月11日，李嘉诚家族再次出手英国，收购英国大型社会住房公司Civitas Social Housing。Civitas于2016年在伦敦证交所上市，其本身也是一个REITs（房地产投资信托基金），主要持有英国的廉租房和家居护理房屋。
作为政府廉租房的供应商，Civitas最显著的特点便是长期的营收非常稳定。Civitas将廉租房出租给地方政府，由地方政府来管理房客。其收入来自于英国政府的专项补贴，同时，廉租房的租金涨幅通常与本国的CPI挂钩，因此李嘉诚的投资不仅回报非常稳定，而且具有抗通胀的属性。
这样的投资逻辑同样在澳大利亚也行得通。在澳大利亚，私人机构也可以参与经济适用房的开发。私人开发商和房地产公司可能与政府合作或独立开发经济适用房项目。他们可以购买土地，并开发适合低收入家庭的住房。
这些私人机构通常会根据政府的规定和标准来建设和管理经济适用房，以确保它们满足经济适用房的要求，并提供可负担的住房选择。这种合作模式不仅可以增加经济适用房的供应，还能够吸引私人投资者参与住房市场。
因此，解决住房刚需问题的产业和项目在未来很长一段时间都有着不错的投资价值。代表性的企业有Stockland (SGP)、Mirvac Group (ASX: MGR)、Lendlease (ASX:LLC)，这些企业有着丰富的解决房屋可负担性的能力。
Stockland曾经在2017年推出过“100天之内建造200套住房”，以解决维多利亚州住房可负担性问题，其在Craigieburn的Highlands地区、Tarneit的The Grove地区、Kalkallo的Cloverton和Clyde的Edgebrook完成了这个目标，这些地区的房屋价格都不超过50万澳元，同时超7成都是自主业主。
澳财投研观点
在当前，许多建筑商面临着建筑成本飙升带来的压力，迫不得已选择破产。同时，购房者的偿还压力也受到借贷成本的影响，导致新住房审批数量下降，而海外移民的增加更是进一步加剧了住房危机。
在最新的政府预算案中，政府采取措施缓解了低收入者住房的压力，例如提高联邦租金援助利率和增加经济适用房的建设。但这依然难以解决大量移民的住房问题，长期短缺将是澳大利亚楼市的常态。
这种情况使得年轻人、老人等相对收入较低的群体面临更为严峻的处境，可能会被迫选择合租、房屋降级或搬到更偏远的地方去。
不过，作为投资者而言，与政府合作开发经济适用房未尝不是一个好的选择，这一类资产通常拥有稳定的现金流，其收入由政府专项补贴直接支付，同时其收入还与CPI相挂钩，起到抵御通胀的作用。或者选择投资经验丰富的开发商，这些公司也能从本次预算案中分一杯羹，在未来几年内都能获得稳定的营收收入。
作者：Raymond Yu
编辑：Serena 张斯
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