概述
澳洲房价自2022年5月的加息周期以来一直呈上升趋势，原因主要在于持续的供应不足和人口增长带来的需求压力。即使在加息的压制下，悉尼、墨尔本和堪培拉的房价中位数已接近百万澳元。然而，最新的数据显示加息已对市场产生一定影响，房价涨幅开始放缓，房屋拍卖清盘率也降低，达到六周最低水平。尽管目前只有0.5%的住房贷款出现拖欠，但未来的加息将导致拖欠率增加。而供应侧，新挂出房屋数量在减少，且房源总数也下降，供应短缺的情况仍然严重。这些因素使得加息虽给市场带来压力，但尚未能完全改变供需失衡的现状。
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导读：
正文：
加息本是房价上涨的天敌，本轮澳洲加息以来，房价为什么却逆袭狂飙？
不断的加息叠加，澳洲房价会否迎来触顶暴跌？
澳洲房价为何犹如脱缰的野马？
2022年5月本轮加息以来，澳大利亚的整体房价仍然犹如一匹烈马，狂奔不止，期间只曾在2022年下半年出现过一定程度的回调，但随后迅速回归上涨的通道。目前，悉尼、墨尔本和堪培拉的房价中位数已接近百万澳元。
加息会增加购房成本，从而抑制房价上涨的冲动，而过去一年多的澳洲房价却一反常态。
俗话说：一切反常必有妖。
澳洲加息之所以未能有效阻止房价的上涨，主要原因在于澳大利亚楼市的长期供给不足和人口强劲增长，导致现在出现了可负担性危机：
供给减少，需求增加，造就的供不应求的局面，导致购房和租房市场携手暴涨。
持续加息让房价开始涨不动了？
虽然过去一年多以来，加息不断之下，澳洲房价仍然上涨不止，但是不可否认的是，持续的加息给楼市的负面压力已在不断堆积。
首先，CoreLogic的最新数据显示，澳洲全国房屋价值指数在6月的上涨幅度较5月有所放缓，而且房屋拍卖的清空率也有所降低，已经达到六周以来的最低水平。如果未来几个月内利率出现进一步上涨，清盘率恐怕仍保持下行态势。
其次，持续加息之下，购房者的持有成本日益增加。
市场上一部分之前锁定的低利率房贷大多已经到期，目前自住房的浮动贷款利率已经高达5.9%，而工资却没有实际的增长。在偿债压力下，一些无力偿还高息贷款的投资房主或自住房主开始抛售现有房产，缓解了市场供不应求的紧张局面。
尽管APRA一季度的数据显示，只有0.5%的住房贷款出现了拖欠还款时间不到90天的情况，但是之后利率进一步上涨，抵押贷款的拖欠率必然会逐步增加，可能会有更多的房屋被迫挂牌入市。
第三,本月的暂缓加息并不代表加息周期结束。
本月并不是澳联储在此次加息周期中第一次暂缓加息，早在4月便有过一次暂停加息，不过随后连续两个月的加息冲击，导致当时略有缓和的楼市情绪迅速回落。
加息确实在给楼市施加越来越大的回调压力，不过这并未彻底改变澳洲楼市供不应求的底层逻辑。
根据CoreLogic的统计数据显示，4月初，首府城市挂牌拍卖的房源量为2687套，而本周骤降至1040套，暴降约61%。相较于去年同期数据，也同比下降了24.6%。可以看出市面上新挂出的房屋数量在不断减少，而且挂出的房屋总数也呈下降趋势，也再一次验证了楼市供给量严重不足的现状。
基于供需不平衡的压力助攻，3月以来，首府城市的房价便保持上涨态势，在四个月内共上涨3.3%，偏远地区房价也实现了1.1%的上涨。
新房供应能否缓解楼市的供求失衡危机？
无视加息压力，房价一路逆势上涨的动力自然来源于供给不足。那么，除了已经挂牌出售的二手房之外，未来新房的供给量能否缓和当前的“住房危机”呢？
现实的答案是否定的，甚至是相反的。
一方面，建筑商在批量破产，导致新房供应在减少。
截止5月底的11个月内，澳洲已经有超过2000家建筑商破产，占澳洲全国破产企业数量的30%。建筑商们的倒闭原因并非是因为购房者的需求不足，而是建筑商长期使用固定价格建造合同锁定更多的客户，但是疫情导致的材料和人工成本飙涨，达到了1970年以来最高的水平。于是，建筑商们按合同成本根本无法完成建造工程。此外，建造时间因为人工不足和疫情的干扰而不断拉长，使得建筑商无利可图，最终陷入倒闭的困境。
虽然有大批的建筑商倒闭，但是澳大利亚统计局最新公布的5月数据显示，建筑行业的成交量在过去一年增长了17.6%，超过其他所有行业。从这个数据上来看，建筑行业非但没有受到倒闭潮的影响，反而还越发红火起来。
于是奇怪的一幕出现了：澳洲建筑行业火爆，但是倒闭的建筑商数量却在增加中。相应地，澳洲楼市的新房供应量因为供应者的下降而减少了。
另一方面，房屋的建造审批通过量仍在下降中，而不是上升中。
值得注意的是，2021年至今，澳洲房屋建造审批通过量一直呈下行趋势，最新的数据仅为15,032套，几乎处于十年内的最低点。这也充分说明，澳洲楼市供应不足的难题不仅没有得到解决，反而在接下来的几年内会愈加紧张。
澳财投研观点
总体来看，高利率一方面提高了购房者的购买成本，同时还导致了消费者情绪低迷，从而直接降低了购房需求，可以在一定程度上缓解澳大利亚房地产市场供需失衡的问题。但是，这只会暂缓房价的上涨，却很难扭涨为跌。
这主要是因为激增的海外移民带来的人口增长和长期以来房产的供应不足，双重压力下对房地产市场的支撑作用远大于加息带来的抑制作用。这意味着即便加息尚未见顶，房价也难以出现大幅下跌的可能性。
作者:Rebecca Gong
编辑：Michael
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