概述
澳洲楼市正在发生一场大规模的定向爆雷。澳洲办公楼空置率开始飙升，主要核心城市CBD的大量办公楼，无人租住，甚至有CBD区域的知名办公楼，近半面积空置中。更可怕的是，也许目前只是开始，最艰难的时刻可能还远未到来。
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导读：
正文：
澳洲楼市正在发生一场大规模的定向爆雷。
澳洲办公楼空置率开始飙升，主要核心城市CBD的大量办公楼，无人租住，甚至有CBD区域的知名办公楼，近半面积空置中。
更可怕的是，也许目前只是开始，最艰难的时刻可能还远未到来。
空置率正在不断冲高
澳洲办公楼市场正在经历一场重构。
根据Property Council of Australia的最新数据，澳洲全国CBD办公楼空置率已冲高至12.8%，上涨至1996年以来的最高水平；非CBD地区的办公楼空置率更是上涨到了17.3%。在过去1年内，几乎所有首府城市的空置率都在一路上行。
空置率上涨的同时，办公楼市场的交易量也应声下跌，上季度总交易量近4.95亿澳元，与过去五年相比大幅下降，其中94%的交易量来自于澳大利亚的CBD地区。
供应过剩才是“幕后黑手”
悉尼和墨尔本两大主要城市中，悉尼CBD地区办公楼的空置率上涨20bp至11.5%，知名的Grosvenor Place有一半的面积都处于空置中，空置面积高达30,000平方米。
同样，墨尔本CBD地区也未能幸免，情况甚至更为严重，空置率上涨90bp至15%。空置率最高的办公楼World Trade Centre的空置面积高达52,000平方米，最具代表性的“金融街”Collins Street有大批租户即将搬离。
办公楼需求萎靡的背后，其实是基于公司对未来经济的悲观预期，从而选择裁员，缩小公司运营规模；另一方面则是疫情期间大量员工被迫选择远程办公，在生活正常化后，与现场办公相比，员工依然偏向这种居家工作模式。因此，很多公司的办公室的需求降低，从而缩小办公室规模。
除了需求下降之外，新增供应过剩是另一大主要原因。自2020年以来，CBD地区新办公楼的供应量远高于长期平均水平。过去三年间，企业和政府额外租用的CBD办公面积有135万平方米，而同期新建造出租的办公面积达185万平方米——市场上新的办公楼供给远高于市场可以吸纳的需求。
Kernel Property的租户维权人士厄温(Steve Urwin) 警告称，澳洲各地的实际空置率可能远高于目前的统计水平，因为它没有考虑到“影子空置”，即在那些空置的办公空间，尽管由于工作模式的改变，进驻率最低，但租户仍在支付租金。
对于未来办公楼市场的走向，厄温认为，墨尔本CBD已经过度建设，空置率将进一步恶化。“现在的情况已经很糟糕，但预期的空置高峰还没到。”
仲量联行预计道，墨尔本办公楼的总体空置率在未来2到3年内都不会达到峰值。
需求降低和供给过剩，共同推动了澳洲CBD地区办公楼创下1996年以来最高的空置率。
办公楼估值普降15%-20%
为了提振办公楼的回报，业主不得不实行租金激励机制，例如十年的租约中，租户可享受长达4年的免租期。在高空置率和高激励的双重压力下，目前CBD地区的办公楼普遍面临估值下跌15%-20%的困境。
7月初，澳洲上市的房地产资管公司Dexus以3.93亿澳元的价格出售了位于悉尼CBD的26层办公楼，较账面价值折价17.2%，预计cap rate为6.6%。这是正在运营的CBD办公楼中第一笔以极高折扣卖出的交易。
据悉，Dexus拥有的另外一处位于悉尼1 Margaret Street的办公楼正在以$296m的价格与私募股权地产公司Quintessential Equity进行出售谈判，折价15%。由于贴现率和资本化率的增加，Dexus拥有的32处办公楼资产，在2023财年进行外部估值后，账面价值同比下跌了7.7%。
股市中的地产投资信托基金（REITs）可以更加直观和综合地反映出当前上市资产的变动情况，比如澳洲最大的纯办公室地产投资信托基金Centuria Office REIT (ASX: COF)在今年内一路走低。
即使COF在墨尔本和悉尼CBD地区的办公室投资占比极低，在对投资组合内70%的资产完成外部估值后，较账面价值依然下跌了4.4%，约计1.02亿澳元，这已经是2023财年内连续两次估值下调。不仅如此，COF已经连续两个月以折扣价卖出投资组合内共计6,300万澳元的办公楼资产。
不难看出，澳大利亚的上市和非上市办公楼地产都在经历“寒冬”。
酒店行业犹如万绿丛中一点红
办公楼一度是商业地产中最热门的资产类别，而办公楼当前的困境，也是很多其他商业地产的缩影。
根据CBRE的最新数据，由于利率上涨所导致的融资成本上升，以及未来房产估值的不确定性，上半年澳洲商业地产的交易总额同比下降50%至88亿澳元，其中还包括约23亿澳元的尚未结算交易。
办公楼、零售和工业地产的交易量均大幅下降，但在疫情中饱受打击的酒店行业却凭借高入住率和稳健的房价走强，交易量并未出现明显波动。
成本压力高居不下，新住宅审批量再创新低
与商业地产大多数遇冷的情况截然不同的是，住宅地产在本月内依然保持火爆。而且2023年的新住宅审批量已经跌至4年以来的最低水平，高昂的建造成本进一步加剧了住房的供应危机。
根据ABS最新公布的数据，6月的新住宅审批量跌至4年内的最低水平，环比下降7.7%。按地区分布来看，新州的新住宅审批量降幅最大，环比下降44.9%；按住宅类型来看，除独立住宅以外的房型下跌幅度最大，环比下降21%。
高昂的借贷和建造成本导致开发商暂缓开发计划，未来几年的新住房短缺可能会加剧，使得本就严重的住房供应危机雪上加霜。
从购房需求来看，虽然整个财年内的新贷款量同比下降20.6%至481,234笔，但5月和6月的新增量呈现上升趋势。2023财年的房产购买结算共665,000笔，同比下降18.6%。但是从3月开始，结算量便已经开始反弹，6月录得66,000笔，达到本年内的新高。与进一步降低的新房供应相比，购房需求却在进一步走强。
加息前景不明朗，住宅市场有所降温
Corelogic的数据也印证了购房者的强劲需求，7月全国房屋价值指数上涨0.7%，房屋价值连续第5个月回升，但是涨幅与5月的1.2%相比，已经呈现出了下降趋势。
首府城市的新挂牌房源数量也在本月上涨了3.9%，与以往传统的季节性淡季趋势呈现出了相逆的现象。主要原因仍是住宅的供应不足，房屋总库存水平较低，但销售状况却非常强劲，因此不少卖家认为，当前的市场状况就是挂牌出售的好时机；另外一个原因，则是一些家庭在高息的压力下被迫抛售房产。
与卖家的情绪有所不同，买家则开始变得更为谨慎。悉尼最新的房产拍卖清盘率数据跌至70%以下，这是5个月以来的最低点。一个原因是可选择的房源变多，买家购房的迫切心情有所缓解；另一方面，对于接下来加息节奏的不确定性，也给了不急于入手的买家更多观望的时间。
澳财投研观点
商业地产方面，在融资和建造成本“双高”+租金和估值“双低”的压力下，一些业主开始折价抛售持有的办公楼资产，以改善公司在高利率环境下的资金状况；另一方面，办公楼地产的暗淡前景也会使得很多开发商望而却步，现阶段供需错配的危机在供应大幅下降后，将会得到一定程度的缓解。
住宅地产方面，近几个月房产拍卖市场出现明显回升，房价和成交量保持上涨态势，但对加息的不确定性，也使得房产的上涨态势有所放缓。与商业办公楼的供给过剩完全相反，住宅房产依然存在着严重的供不应求困局，高居不下的建造成本限制了供给的快速增长，长期的供需错配也将持续对房产价格形成有力的支撑。
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作者：Rebecca Gong
编辑：Michael
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