概述
在工业地产的一个细分领域，数字化浪潮催生了最传统的地产领域与最前沿的AI技术相结合的资产类型——数据中心。与传统的其他房产类型相比，数据中心经常与大型科技公司或电信公司签订长期租约，从而为投资者提供了更加稳定的租客；同时不断增长的数据储存和处理需求，也创造了一次几十年一遇的行业增长机会。
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导读：
正文：
有统计数据显示，工业地产已取代写字楼成为澳洲富豪们最受欢迎的资产。
低至0.6%的空置率，推动着本就需求火爆的澳洲工业地产租金一路上扬。
而在工业地产的一个细分领域，实现了地产与AI的疯狂相爱，一场火星撞地球式的爆发扑面而来。
GMG：押注数据中心，撬动300亿澳元投资机会
与专注于办公楼地产的Dexus和大型零售地产的Vicinity不同，Goodman Group(ASX: GMG)作为澳洲知名的工业地产商，在最新发布的财报中，受益于租金增长、高质量工业地产的价值等，甚至给出了高于全年盈利指引的好业绩。
GMG是全球性的工业地产开发及管理公司，在14个国家拥有434处物业，总资管量达810亿澳元，与Amazon、京东和DHL等大型物流和零售公司建立长期的合作伙伴关系，以确保其物业满足客户的长期需求。
GMG的收入主要来源于房地产投资、开发、租金以及基金管理费用，开发的项目大多由GMG进行后续的管理和投资。得益于长时间的发展和积累，GMG持有的工业地产大多为靠近交通枢纽的已开发土地，与远郊的未开发用地项目相比，更受到市场的青睐。随着电子商务的崛起、供应链现代化和数据中心需求激增，GMG的开发渠道也大幅增长。
近日，GMG发布的财报显示，公司整体的财务表现优于预期，全年的运营利润同比增长17%至17.8亿澳元；同时，GMG仍保持8.3%的超低杠杆率，并且手持共计31亿澳元的现金和未提取额度，充分保障财务灵活性。
在本财年内99%的超高出租率加持下，GMG目前正在建造的81个项目，已经完成了57%的预租，WALE（平均加权租赁期限）也长达12.7年。
尽管财务表现优于预期，但仍受到大环境下利率上升的影响，高资本回报率（cap rate）导致本财年内的资产估值仅上涨8亿澳元，但是对比资产估值大幅减计的Dexus，倒也称得上是“同行不同命”。
除了优异的业绩外，更受到投资者关注的在于GMG对于数据中心的强势加注。
截至到本财年，GMG目前正在开发建造的130亿澳元地产项目中，30%为数据中心，建成后可提供超过3GW的容量，最终价值可达300亿澳元。
3GW甚至远远超过目前“全球数据中心之都”——美国北弗吉尼亚州可以提供的数据中心容量，也是整个亚太地区容量的三分之一。因此，这一战略性的举动将助力GMG在未来10年内成为全球数据中心龙头。
考虑到特斯拉、亚马逊和京东这些超大型客户对数据中心的依赖性，GMG除了完成数据中心基础设施建设的业务外，还计划成为数据中心的运营商。在获取传统的业务回报外，还可以额外提供端到端的服务。
作为传统工业地产开发商出身的Goodman Group，虽然难逃利息上涨所带来的负面影响，但多年的经验和资本积累使公司有能力承担价值较高、大型且复杂的数据中心开发项目，未来十年的发展计划也将重点关注数据中心的大规模开发和运营，与全球科技巨头公司建立更强大的合作关系。
NXT另辟蹊径，营收同比大幅增长25%
除了像GMG这样的传统地产公司押注数据中心之外，随着AI发展顺势而生的还有以NextDC Ltd (ASX: NXT)为例的数据中心服务提供商。
两家公司在数据中心上的侧重点不同。GMG主要从地产的角度入手，注重物业的投资、开发和管理。而NXT更多地是从技术和服务的角度，为客户提供完整的数据中心解决方案，主营业务包括：
- 数据中心服务——高密度数据中心和按需提供的数据中心空间
- 提供云服务解决方案和相关的技术支持——与AWS和Google Cloud等公有云提供商的数据连接，以及各个数据中心之间的互联
根据全球公认的数据中心标准组织和第三方认证机构Uptime Institute，全球通常采用Uptime Tier认证对数据中心进行分级，等级越高的数据中心的可用性越高、年平均故障时间越低。
作为澳洲本土最大的数据中心运营商，NXT所运营的数据中心正是属于等级最高的Tier III和Tier IV，年平均故障时间与前两级相比，可谓是“质的飞跃”。
在保证数据中心质量的前提下，NXT的发展策略主要是收购并建造更多的数据中心，从而签订新客户增加营收。目前，NXT旗下已有13个数据中心，主要位于新州和维州地区，另有9个数据中心正在建造中，地理位置也将扩张到阿德莱德、达尔文、新西兰和马来西亚等国家和地区。
财务数据显示，NXT本财年内业绩表现创新高，营收同比增长25%至3.62亿澳元，EBITDA增长15%；更亮眼的是客户签约数量已经连续11年保持增长态势，今年增加了13%，达到1,820的新高。
对现阶段的NXT来说，有限的规模还不足以建立成本优势，因此公司仍处于快速扩张阶段。为了满足谷歌、微软和亚马逊这些超级大客户对云计算和AI的需求，NXT在下一财年内的资本支出预计需要8.5至9亿澳元，以支持正在运营和建造的数据中心。
与大量稳定的客户签订长期服务器使用合同是NXT收入一路增长的“源动力”，拥有更多的数据中心后，NXT也可以进一步扩张业务规模，为之后的销售创造更多提升空间。
考虑到对于已签订合同的客户来说，转换到其他数据中心提供商的金钱成本和停机风险非常高，因此NXT的客户流失率非常低。未来几年内的产能增长后，预计NXT的收入也将“稳中走高”。
顺应AI发展而生的新派公司NXT的业务模式重点是提供高度灵活、可扩展和安全的数据中心解决方案。通过与公有云提供商的紧密整合，NXT能够为其客户提供无缝的混合云解决方案，这在当今的IT环境中是至关重要的。尽管目前仍面临着来自全球最大托管数据中心提供商Equinix的激烈竞争，但由于数据量和计算需求的增长，企业对数据中心的需求也在呈指数级地增加，这为NXT提供了巨大的增长机会。
澳财投研观点
随着5G、云计算、大数据和人工智能的快速发展，数据处理和存储需求呈现爆炸性增长。这导致对数据中心，特别是高效和大规模的数据中心的需求也随之增加。从在线零售到流媒体，再到远程办公和学习，数字经济正成为全球经济的核心部分。所有这些都需要数据中心支持其运作。
在数字化浪潮下，数据中心行业在全球范围内都有着显著的增长。澳洲也不例外，近几年，由于云计算、大数据及物联网技术的崛起，对数据中心的需求持续上升。但建造和运营成本昂贵、大型客户的定制化需求以及AI硬件和软件基建的技术要求等，为现有的数据中心运营商创造了相对的竞争壁垒。
在这样的前提下，就催生了最传统的地产领域与最前沿的AI技术相结合的资产类型——数据中心。与传统的其他房产类型相比，数据中心经常与大型科技公司或电信公司签订长期租约，而且此类公司的收入基本为订阅费的方式，从而为投资者提供了更加稳定的租客；同时不断增长的数据储存和处理需求，也创造了一次几十年一遇的行业增长机会，进一步凸显这类资产在市场中的价值和重要性。
作者：Rebecca Gong
编辑：Michael
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