概述
当前和未来的住宅供应双低迷，进一步加大澳洲楼市供需失衡的困境，推高新房和旧房的价格。日益高企的房价，正在澳洲楼市催生出另一个潜力巨大的新行业。build-to-rent（BTR），也就是长租房模式。
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导读：
正文：
令人担忧的是，澳洲楼市的供需失衡正在加大，而不是缓解。
根据澳大利亚统计局发布的最新数据，7月澳洲建筑审批量再次环比下降8.1%，几乎降至10年内最低点。连续两个月的下降，预示未来一年新房供应量不容乐观。
祸不单行的是，高息环境下，高昂的借贷和建造成本使得开发商暂缓建筑活动，2023年第一季度内开始建造的新住宅数量同比下降6.6%至46,546套。
当前和未来的住宅供应双低迷，将进一步加大澳洲楼市供需失衡的困境，从而推高新房和旧房的价格。
日益高企的房价，正在澳洲楼市催生出另一个潜力巨大的新行业。
澳洲楼市为什么会催生build-to-rent？
在澳大利亚，build-to-rent（BTR），也就是长租房模式，这是相对较新的房地产开发模式，市场上的供应还相对较少。开发商完成建造工程后，保留物业的所有权，以出租的形式获得长期稳定的租金收入。
与传统的build-to-sell（BTS）不同，BTR的运营模式主要为：
- 项目策划与定位：开发商首先确定目标市场和租户人群，包括年轻上班族、家庭或退休人员等，然后为其设计和定位项目；
- 项目规模：根据已有的BTR项目统计，平均规模约320套公寓，最小规模约200套公寓，典型规模为350-450套公寓；其中，70%的户型为1房公寓，25%为2房公寓，仅5%为3房公寓；
- 长期出租策略：与传统的住宅开发不同，BTR项目的目标是长期出租，为开发商提供长期稳定的租金收入，而不是出售；
- 建设与设计：BTR项目通常设计得更为现代化，以满足长期出租的需求。包括更大的公共空间、更为优质的建筑材料和高品质的设施，例如共同工作空间、健身房、游泳池、屋顶露台、宠物友好设施、烧烤区等。设施基准通常为每套公寓4-7平方米（BTS仅为1平方米）；
- 集中管理：BTR项目由单一的机构或公司拥有和管理，可以提供集中的物业管理、维护和租户服务；为了吸引和保留租户，BTR开发商通常会提供更高的服务水平，包括物业管理、维护和社区活动，一般50-75套公寓配有一名全职工作人员。
考虑到建后立即出租的特性，无需进行预售或之后的销售，能够在更短的时间内将房源输送到市场中，加速供应。
这类项目选址大多在人口密集、通勤便利、基础设施齐全的居民区，以提高房源在市场中竞争力。
由于澳洲人口持续增长、土地资源稀缺、住宅供应有限以及住宅价格高居不下，多种因素叠加导致住宅可负担性危机愈发严重，考虑到未来人口结构和需求的变化，能够快速提供大规模住房的BTR是缓解住宅可负担性的一个有效解决措施。
为了刺激BTR行业的发展，联邦和各州政府均出台了相应的优惠政策：
- 联邦政府：BTR项目的管理投资信托（Managed Investment Trust）针对外资的预扣税从30%减半至15%；将符合条件的新建BTR项目的基本工程税减免从2.5%提高至4%；
- 维州政府宣布合格的BTR开发项目可以获得最高30年的50%土地税减免，并免除同时期的缺席业主附加费（Absentee Owner Surcharge）；
- 新州政府为新建的BTR住房项目提供土地税折扣等。
海外资金是澳洲BTR行业最主要的资金来源，在市场给出了明确信号和政府出台更多优惠政策的双重加持下，许多澳洲老牌开发商纷纷与外资合作，下场争夺BTR市场份额。
地产巨头纷纷下场卡位，抢夺“买不起房”人群
从地区分布来看，目前维州拥有全澳数量最多的正在运营中的BTR项目；同时，维州的在建项目数量也远超其他州。未来，墨尔本将成为全澳第一个拥有竞争性BTR市场的地区。
这主要是因为墨尔本的人口非常密集，对住宅的需求量大。与情况类似的悉尼相比，墨尔本的土地成本更便宜，而且维州政府提供更多针对BTR行业的税务优惠，因此吸引更多开发商在墨尔本选址建造项目。
澳大利亚最大的机构开发商Mirvac拥有两栋已经竣工的BTR大楼，一栋LIV Indigo位于悉尼奥林匹克公园，这是澳洲第一个建成的大型BTR项目；另一栋LIV Munro位于墨尔本CBD，这是价值17亿澳币的维妈市场再开发项目的重要组成部分。此外，还有3个项目正在建造中，共计可以交付2,200套公寓，全部完工后价值可达18亿澳元。
以紧邻维妈市场的LIV Munro为例，公寓楼内配套的设施非常齐全，包括屋顶露台、共同工作空间、私人餐厅、电影院、健身房等，而且新建成的公寓还包含全新的家具和家电。
与传统的租赁方式不同的地方是，租房者无需提供押金，租约可以签订2年、3年甚至更长时间，还能在同一栋公寓楼内更换不同的房型，而且可以自由装饰房屋，包括粉刷墙壁。
尽管租金可能比传统出租方式的同类型房源贵10-20%，但租房者可以享受到更便利的设施和更优质的房源，房屋的室内面积也更大，而且无须支付押金，租约非常稳定，因此可能更受到市场的喜爱。从2022年11月开放至今，64%的房源已完成出租，在悉尼投入使用2年的LIV Indigo的入住率更是达到了94%。
澳洲十大开发商之一的Lendlease也加入了BTR开发热潮。今年6月，Lendlease拿下了维妈市场再开发项目的最后一个席位——Gurrowa Place，将在原有的停车场位置建造三栋新楼，下图中间的建筑物便是由85%的BTR住宅和15%的可负担住宅组成的560套公寓楼项目。
从2019年至2023年，Lendlease已经在英美交付超过2600套BTR公寓，在全球范围内的BTR项目pipeline总价值可达280亿澳元，在这个领域有相对丰富的建造和运营经验。
从今年起，Lendlease在澳洲积极推进BTR项目。与加拿大的QuadReal Property Group合作，在布里斯班建造443套靠近主要交通枢纽的BTR公寓，并配有海滩边的25米游泳池等设施。此外，还与日本的Daiwa House Group合作，在墨尔本的646-666 Flinders Street开发价值6.5亿澳币的797套BTR公寓，项目同样配备了一流的设施。
目前正在建造的BTR项目价值共计27亿澳币（BTS项目为96亿澳币），占所有建造中项目（WIP）的12%。
但是，到2027财年，Lendlease交付的BTR项目数量和价值都将超过传统的BTS项目，也暗示Lendlease未来对BTR行业的不断加注。
购物中心地产大亨Vicinity Centres也抓住了这次难得的机遇，官宣进军BTR行业，正在寻求资本合作伙伴共同创造价值10亿澳币的BTR平台。另一家房地产资管巨头Investa正在出售由悉尼和墨尔本的三个正在建造的BTR项目组成的Indi平台的50%股权，以获得更多资金。
更有意思的是，Investa曾经的BTR部门总经理、基金经理以及BTR项目发起和资本活动的负责人，均于今年3月跳槽到了Chater Hall的生活部门，担任部门负责人和其他主要职位。不难猜出，Charter Hall可能也对BTR行业跃跃欲试。
拓荒期的BTR，摸着石头过河
在外资+澳洲本土开发商的合作模式下，澳洲的BTR行业竞争异常激烈，但市场中也不乏反对的声音出现。
一边是租赁市场的强劲表现——全国住宅空置率处于历史低位，租金一路攀升。此外，移民的增加、城市人口越来越集中、家庭规模的下降等都为公寓租赁提供有力支撑。
但是市场对BTR项目的资本回报率也存在着质疑，加息不可避免地带来了融资成本和建筑成本的不断增加，导致初始投资成本进一步增加，而且开发商无法通过房屋销售的结算款一次性回笼大部分资金，只能通过增值服务和优化物业管理来提高租金收入。
以Mirvac有94%入住率的LIV Indigo为例，在租金本就高于市场同类型公寓的情况下，2022年BTR的资本化率只有4%，收益表现不如办公楼、工业和零售物业这类传统物业。
因为BTR在澳大利亚仍是一个相对尚未开发的市场，无法完全确定这个行业的回报率，但是可以以发展成熟的美国BTR市场（multifamily）作为参考。美国BTR公寓的价值占总体住宅市场的12%，已经约2200万套房源用于出租，过去十年内的入住率稳定在95%左右。
常年保持稳健的回报率，而且波动性非常小。因此，吸引了非常多追求长期稳定收益的养老金这类机构投资者的涌入。但澳洲的BTR项目目前只能达到4%-4.5%的资本回报率，与美国5%-7%的回报率相比还有较大的差距。
主要原因包括美国multifamily市场已经经历了多次经济周期，形成了稳定的投资环境和租赁文化，投资回报有历史记录可以追溯，投资风险也相对较小；考虑到市场成熟度，开发商的融资成本也会较低；相关的税务优惠政策也已经在长期发展中成型。而澳大利亚BTR市场还未形成规模化，潜在风险和回报率都还处于摸索阶段，融资成本相对较高，配套的税务优惠也都还在逐步出台。
在今年联邦预算案优化了BTR投资的税务结构——宣布将有外资参与的管理投资信托BTR预扣税减半后，已经和零售、酒店等资产的税率相同。更重要的是，对外资来说，已经和澳大利亚本土养老金以及美国国内REIT的税率相当。
考虑到目前澳大利亚BTR市场上，有80%的资金都来自于外国机构投资者，本次的税务改革将进一步刺激外资进入，加速BTR的发展，同时也会对预期回报的增加起到积极的作用。
澳财投研观点
机构投资者向来是无利不起早，GIC、UBS、Blackstone和Macquarie等知名机构玩家已经在澳洲BTR项目中有了一席之地。除此之外，加拿大资管巨头Brookfield、荷兰最大的养老金提供商APG和新加坡上市的房产和酒店巨头CDL等，也在近日开始投资澳洲BTR项目。
根据澳大利亚牛津经济研究院的预测，到2030年，澳洲新BTR项目开工额将从2022年的20亿澳币上涨到100亿澳币。届时，BTR这一资产类别将远超同时期办公楼、物流和学生公寓的开工量。
就目前已建成和未来交付的项目来看，开发商大多瞄准了位于CBD和其他人口密集区的高端租赁市场，BTR开发的中端市场几乎不存在。而且，高租金使得低收入人群更难以负担。住宅可负担性危机仅靠BTR这种解决方式，恐怕难以给出令澳大利亚人满意的答案。
尽管澳洲已经有了正在或即将建造的高端BTR项目+可负担住宅共同组成的公寓楼。其中，可负担住宅部分以低价出租，并获得相应的州政府租金补助。但是，在BTR项目的资本化率有限的前提下，政府给予的支持还远不够，导致这样的组合模式目前非常少见。
而在发展成熟的英美地区，针对BTR项目中包含可负担住宅的税务优惠更为完善，而且政府还会向开发商提供土地收购和项目融资的扶持，英国还有Rent to Buy的灵活选择。因此，澳洲若想大规模发展BTR+可负担住宅的组合项目，还需要联邦和州政府出台进一步的激励政策。
作者：Rebecca Gong
编辑：Michael
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