公募REITs打开万亿市场,想投资房地产怎能不了解? | 澳财有道

| 6月 3, 2021

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澳洲REITs

近期,中国公募房地产信托基金(REITs)全面启动,9只基础设施公募基金开启万亿投资市场,引发热议。尽管规模巨大,但行业内普遍预计,将会一售而空。

REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust,房地产投资信托,是投资地产的一种金融产品。REITs有很多独特的特点,使其成为全球地产投资人的主要选择之一。

而地产投资在华人投资者的投资组合中往往占据了较高比较重,因此大家就更需要了解:

  • 投资地产行业为什么要考虑REITs?
  • 什么样的投资人更适合REITs?
  • 澳洲有哪些值得投资的REITs?

为什么要投资REITs?

REITs作为一种信托基金,和其他信托一样,成为一个投资主体向投资人募资。把投资者的资金汇集起来,再由专门的投资机构进行房地产投资、经营和管理,再将投资所产生的综合收益按照比例分配给投资者。投资人则通过REITs,拥有所投资的地产项目的所有权。

REITs的投资范围很广泛,几乎涵盖所有房地产项目形式,包括有:住宅(如公寓)、零售类(如购物中心)、工业类(如仓库或厂房)、商务写字楼,甚至也可以是医疗中心、幼儿园等等。

澳洲REITs

之所以REITs具有投资价值的原因共有五点:

第一,物业形式多样,便于分散风险。地产行业的投资和专业门槛可以很高,比如最近特别火的工业类地产,或者医疗中心类。REITs就能为投资人提供参与机会,比如本次启动的公墓REITs,主要的投资对象是澳大利亚的基建,这在常规情况下,是一般投资很难参与的项目类型。并且,投资者可以通过投资REITs,分散投资不同的地产项目,降低风险。

第二,投资门槛低。和中国国内的公募REITs一样,澳大利亚公募REITs基金的投资门槛也往往仅需1000-5000澳元,有几万澳元的投资额即可搭建一个投资组合。

第三,提供被动收入型投资。由于REITs投资的资产往往能够产生现金流,所以作为投资人可以获得月度、季度的分红。

第四,有较好流动性。REITs是在证券交易所进行交易,每天都可以看到报价,投资者可以随时进行买卖。

第五,税务优势。REITs是一种信托结构,资产产生的收入直接作为分红发给投资人,投资主体无需缴税(具体纳税情况取决于不同REITs的结构)。

REITs VS 管理基金 VS 股票

有些投资人可能会认为,按以上说法,REITs不就是地产类的管理基金(managed funds)吗?

确实,REITs类似管理基金,但是并不一样。虽然,两者都要收取管理费,但却有着一个很大的区别:流动性。绝大多数的地产基金不提供流动性,封闭式的为主,有些周期甚至长达5-7年。

澳洲REITs

既然流动性很高,REITs可以视为股票吗?

也有相似之处,两者的流动性都取决于交易量,且短期的价格都取决于供需关系。不过,长期而言,股票的价格反应的是企业盈利能力,REITs的价格则更多地反映出底层资产的价值。

什么样的人适合投资REITs?

简单来说,REITs比较适合那些想要综合分散投资地产行业的投资人。比如,有些人看好仓储行业,又不知道购买哪里的仓库,或者也不具备整体购买的自己,就不妨考虑投资包含仓储地产的REITs基金。

澳洲REITs

也因为REITs有这么多的优点,所以引来全球投资人的参与。

虽然由于新冠疫情,澳大利亚的上市REITs基金和股市大盘,在去年3月一度大跌。但随着近期澳洲地产行业的复苏,REITs反弹明显。截至3月31日的一年中,上市REITs反弹达到41.9%,高于ASX 200指数的38.6%。

而在这一过程中,REITs行业也出现了整合的迹象,比如地产集团Dexus宣布以3.2亿澳元收购上市地产信托APN集团。

澳洲REITs
Dexus官网上关于收购APN的消息

从经济数据来看,澳大利亚的复苏比亚太地区的大多数国家要更快,因此房地产市场信心不断增强,优质物业的需求持续强劲。尤其是受益于电商发展的工业物流地产,需求将保持长期趋势。

那么澳大利亚有哪些不错的REITs产品值得投资人关注呢?

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