由 admin | 9月 15, 2023 | 文章, 财经阅读
概述
如今，癌症已成为人类健康的“头号杀手”。RefleXion Medical的横空出世，正在为更精准地杀死癌细胞提供了更多可能性。
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导读：
正文：
如今，癌症已成为人类健康的“头号杀手”。
世界卫生组织的统计数据显示，2021年，全球新发癌症病例数约1970万，死亡病例数约1000万。
如何更快、更有效地阻止和消灭这位“杀手”，就可拯救更多的生命。
这家公司的横空出世，正在为更精准地杀死癌细胞提供了更多可能性。
精准放疗市场潜力巨大
公开数据显示，在治癌过程中，50-60%的癌症患者需要放射治疗。这种疗法需要高清成像结合精密的放射治疗系统和软件，使肿瘤靶区获得精准放射线治疗的同时，避免损伤到健康组织。
因此，在放疗计划制定和诊疗过程中，如果一款设备可以精准定位癌症位置，并在一次治疗中杀死多个器官内的癌细胞，那么其在放疗领域将会拥有光明的前景。
以澳洲癌症药物龙头企业Telix为例，该公司在放疗过程中研发的成像药物（核药）——前列腺癌成像剂Illucix在2021年12月获得美国食品和药物管理局（FDA）销售批准后，在短短一年的商业化过程中，就实现了超1亿澳元的季度收入，而公司股价也水涨船高，过去5年，股价涨了10倍以上。
RefleXion Medical可能正在创造类似的商业传奇。
RefleXion Medical是一家领先的癌症治疗技术公司，致力于开发革命性的放射治疗设备。该公司的核心创新是一种全新的放疗机器 —— Reflexion X1。经过美国食品和药物管理局（FDA）的批准，Reflexion X1可用于多种放疗技术，包括提供立体定向身体放射治疗（SBRT）、立体定向放射外科（SRS）和调强放射治疗（IMRT）。
今年2月，Reflexion宣布旗下技术SCINTIX biology-guided radiotherapy（生物引导放疗技术 ，BgRT）获得FDA市场准入许可（FDA Clearance）。SCINITIX 成为目前全球第一款也是唯一一款可以在单次放疗中，对全身多个部位进行检测、追踪和治疗多转移癌症的放疗设备，这是现有机器无法完成的。
该设备可以根据每个肿瘤的独特生物特性，如大小、位置等，自主决定放疗的计量，并随时进行放射计量调整。该技术的关键在于利用肿瘤发出的正电子发射断层扫描（PET）信号，实时引导辐射治疗的传递，从而实现了前所未有的精确度和效果。
本次FDA批准SCINTIX 用于治疗肺癌和骨肿瘤患者，这些肿瘤包括原发性癌症和体内其他癌症扩散的转移性病变，早期至晚期的癌症患者均可以采用该技术进行治疗。
相比传统的放疗技术，SCINTIX可以在不向患者体内植入参考点（Implanted Fiducials），且不使用门控技术（Gating）的情况下，实时跟踪肿瘤位置并引导辐射传递，使得患者可以获得更精确、更个体化的治疗，从而最大程度地减少了周围正常组织的受损，提高了放疗的安全性和疗效。
以Telix旗下Illucix为前车之师，RefleXion有望搅动价值超过70亿美元的放疗目标市场。
你若盛开，蝴蝶自来
你若精彩，天自安排。
如此优异的表现自然吸引了不少顶级学术中心、医疗中心和资本市场的暗送秋波。早在SCINTIX获得FDA认证之前，公司就已经收到了多份产品订单，这使得公司的商业化道路开启得十分顺利。目前订单数量已经突破20台，公司将在今年陆续开始产品交付。考虑到单台设备单价接近千万美元，有理由相信公司年营收将快速突破1亿美元大关。
资本市场方面，公司目前正在进行1.5亿美元的F轮融资，目标于2023年9月下旬完成。该笔资金将用于加速公司的商业化发展，并计划两年内启动IPO。
公司的主要投资人TPG资本从2016年的B轮融资开始，便对Reflexion进行投资，先后参与了公司的4轮融资。TPG资本是全球最大的另类资产管理公司之一，以长久不衰的全球投资、与众不同的团队和独具特色的投资文化而闻名。如今，TPG在全球16个城市设有投资和运营团队，资管量突破1200亿美元。公司投资的知名案例包括AirBnb, Uber, 汉堡王等多个耳熟能详的品牌。
TPG一直是医疗健康领域的活跃投资人，其在医疗领域投资超过70亿美元，从制药公司到技术及数据供应商等，但唯一的相似点是被投公司往往具备长期性成长的趋势以及对新兴挑战提出创新性解决方案的能力。
值得一提的是，TPG曾在2019年投资细胞基因公司AskBio，仅用1年时间就将后者成功出售给医疗巨头拜耳，并从中获得一倍以上回报。
当然，除了TPG，公司还吸引了诸如辉瑞（Pfizer）这样的战略投资人和大量类知名医疗行业风投机构，比如Sofinnova Partners等。
此前，博满资管参投基金ABG-WTT于2021年3月参与了RefleXion D轮募资。
IPO市场开始抬头复苏
伴随各国加息纷纷触顶之际，全球IPO市场隐现复苏迹象。
Arm的赴美上市，将成为18个月内全球规模最大的一次IPO。美国在线杂货配送公司Instacart也计划9月上市，而营销及数据自动化提供商Klaviyo、ABG-WTT旗下的Rayze Bio等也将于年内IPO上市。
逐渐回暖的IPO市场，这也为高科技医疗领域的公司提供了机会。如果市场对RefleXion的技术和前景感兴趣，独立IPO将成为其筹集资金和扩大影响力的有效途径。
此外，鉴于RefleXion在癌症治疗技术领域的创新性产品和技术，以及其领先的市场地位，该公司也可能成为潜在的兼并收购目标。比如西门子医疗在2020年以164亿美元的现金收购了Varian，这表明大型医疗设备公司对行业领先者的围猎兴趣。相比Varian，RefleXion的技术更加领先，能够更精确治疗多个转移性肿瘤，因此具有较高的并购价值。这种退出策略可能会为RefleXion提供资金和资源，以进一步发展其技术和市场份额。
博满资管作为RefleXion的间接投资人，获得了与TPG一同参与Reflexion本轮投资的机会。如果您对投资该公司感兴趣，或想获得更多相关材料，请点击注册。
Reference：
1. Atun et al, Expanding global access to radiotherapy, The Lancet Oncol 2015 Sep; 16(10): 1153-86 https://pubmed.ncbi.nlm.nih.gov/26419354/
2. https://reflexion.com/press-releases/reflexion-receives-fda-clearance-for-scintix-biology-guided-radiotherapy-cutting-edge-treatment-applicable-for-early-and-late-stage-cancers/
（文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用，单独转载图片或致法律风险。）
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由 admin | 9月 14, 2023 | 文章, 财经阅读
概述
澳洲加息已近尾声，但澳洲经济仍在下行，稳健的投资项目越来越受关注，那么市场上究竟有哪些稳健的投资产品可供选择，每种产品的收益与风险情况如何，作为个体的你我，在众多选项中又该如何找到适合自己的产品呢？
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导读：
正文：
大家好，我是博满澳财的首席投资官魏睿昊，欢迎收看本周的《澳财首席说》。
澳洲加息已近尾声，但澳洲经济仍在下行，稳健的投资项目越来越受关注，那么市场上究竟有哪些稳健的投资产品可供选择，每种产品的收益与风险情况如何，作为个体的你我，在众多选项中又该如何找到适合自己的产品呢？
银行存款：安全性和限制性并存
先讲最普遍的银行存款。它确实是最安全的投资产品之一。
澳洲央行连续加息后，央行利率已经较高了，所以银行存款利率也是水涨船高。值得注意的是，在银行存款市场，市面上很多银行的活期存款利率达到，甚至超过了5%，高于一年期的定期存款利率。
不过，诱惑的背面则是陷阱。
这种产品通常有两种常见的限制。
A,存款额度的上限限制。很多银行为这一类活期的高利息存款设置了25万的上限，甚至少数几个银行的存款上限只有5万。
B,这些高利息的活期存款有时间限制，一般只针对某些新账户，而且有三到四个月的时限限制。
事实上，以大家熟知的CBA联邦银行为例，一般情况下，活期存款的普通利息只有2%多一点。
股票分红：看业绩说话
除了银行存款之外，还有股票分红。
澳大利亚有很特殊的股票分红和税务优惠，所以高分红的股票也很受欢迎。我们也整理了一份表单，找了目前市场上分红较高，较成规模的上市公司，其分红率最高可达20%。要知道，银行现在的分红率也仅6%左右。
那股票是划算的投资么？
在此要提醒大家，股票本身还是股权，价格会发生波动。有些股票可能有7%的分红，可如果它的股价在一年内暴跌15%，为了高分红而去承受更多的本金损失，有可能会得不偿失。而且，股票的分红和银行不同，也不像债券类的资产，它的分红是由公司业绩决定的，所以有极大的不确定性。
从这个角度来看，大家可以选择一些长期高分红，而不是最近一两年内分红特别高的股票。而长期看，股票的主要投资收益来自于资产增值，而不完全是分红。
商业地产投资：风险敞口较大
讲完股票，再来看大家都比较熟悉的地产，尤其是商业地产投资。事实上，在目前澳大利亚就有适合零售投资者的商业地产信托，叫REITs。而且现阶段的分红确实不低，基本5%-7%，甚至更高。
和股票类似的，投资人实际拥有的是商业物业的股权和所有权。而且目前的商业物业，尤其办公楼的表现并不太好，投REITs虽然也有流动性，乍一看好像分红也不错，但很多投资人也承受了较多的股价下跌。数据显示，在过去一年到一年半里，澳洲的REITs平均水平下跌超10%。
所以，如果直接买商业楼、办公楼或商铺，长期纯粹收固定的租金，也就不需要去承受股价波动。但这也有风险，首先单项目的投资价值较高，也很难做到资产分散。
如果购买的楼或商铺空置，就有租金收益损失的风险，还会增加很多的经营工作。 这和买股票、买REITs，甚至把钱存在银行来说算被动投资了。
而且，商业物业的流动性较差，买入卖出的交易过程比较漫长，交易成本也较高。如果又使用了杠杆来借贷的话，借贷成本的上升也会影响个人的投资收益。
国债投资：国家信用背书
债券类的投资，它起投的标的物价格，起投额度比较高，主要集中在债券和信贷市场。分三类：国债、企业债和一级市场或私募市场的纯信贷。
先说国债。
之前国债的购买价格比较高，但目前ASX上也提供了可以零售的国债产品。
国债基本没有信用风险，尤其是本币国债，理论上比银行存款更安全。由于是国家信用背书，只要国家不破产就不大可能违约，因此信用风险较低。正因为如此，它的收益率相对就不太高。目前澳洲的国债收益率基本和央行的核心利率差别不大。
如果长期持有国债，投资人所能够获取的收益回报率比较接近央行的利率。而且，国债的流动性非常好，市场交易也会有价格波动。所以，如果是从二级市场交易国债，有可能出现资本的增值或损失，所以也有本金损失的风险。
企业债投资：不太适合个人
类似的还有企业债，一般来说它比国债信用风险要高，相应的回报也高一些。
目前评级较高的企业债收益率约在4%-5%，比国债略高。而且企业债从低风险到高风险的变化很大，有一些高收益率的企业债，比如收益率6%-7%，甚至10%以上的，其评级就会下降，那就要面对这些企业的信用违约风险。
其实，对企业债投资比对国债投资更复杂。
为什么呢？
投资的每个企业债，投资人都需要去了解这家企业的经营状况，才能够了解收益率和风险。所以，企业债市场基本是机构市场，个人投资者很少涉足。
私募信贷：市场发展迅速
除了企业债券，还有种债权投资是信贷市场。
信贷市场本质上是放贷的一级市场，它流动性比起在市场交易的企业债券和国债会低一些，起投的额度并不小，因为它往往也是偏向于企业债或资产抵押的债权。
而回报可能会比市场上常见的企业债会高一些，因为它流动性差一些。
博满也有信贷产品月月盈。
一级市场信贷的特色，它会有更优良的抵押物。如果您只选择优先级的信贷和有实物资产做抵押信贷的话，您的清偿顺序要比企业债的持有人更高一些，但要承担流动性稍差一些的代价。
此类型有从6个月到4年期的信贷产品，对应的标的物各不同。
这是相对不公开的市场，通常也只有机构参与。其实市场上有一些给普通投资人的机会，但也往往要通过基金架构如信贷产品去参与的。
相对来说，由于它不在二级市场交易，所以没有二级市场交易所带来的价格风险。所有投资人都是在持有的债务到期后得到了本金的归还，且利息也会按照约定支付，这个市场目前整体的回报率其实不低，目前私募信贷市场的常见回报率约6%-9%。
混合型证券：结构复杂，投资需更谨慎
近几年有个特殊的投资资产类别，英文叫hybrid，通常是银行提供的夹心债或可转债。
事实上，8月澳洲的国民银行发了个此类产品，主要是用来作银行保证金的。它的收益率要比银行债券高不少，同时它的清偿顺序是高于股权所有人的，就是说投资人购买的不是银行股票而是债，但这个债在某些情况下会被触发成股权。
反过来说，这是个结构复杂的产品，也有可能被银行提早赎回，而且回报率约7%-8%，横向对比了其他产品后，也许还不太划算，
其实没那么简单，虽然说是债，但它在所有的银行债务中排序最低。
比如NAB发的产品条款中就有这样一条：投资人的利息支付是根据企业情况来决定的，并不是强行绑定。
最有名的是，在今年瑞士信贷破产的过程中，这种夹心债的持有者反而被直接违约后损失了所有资本，包括本金。所以一旦意外发生，还不如一些股权的持有人。
值得说明的是，这种类型的资产结构非常复杂，所以投资要慎重。
如何选择适合自己的投资产品？
上文简单梳理了不同类型的投资方式。
简单来说安全性最高的还是纯债。排第一的，也是最安全的是国债，依次是银行存款、企业债和信贷市场。而在企业债和信贷市场中，低风险到高风险的差别很大，这个大家要分清楚。
此外，像物业或以地产为基础的投资产品，不管是上市的REITs还是直接持有的地产或股票，本质上还有股权的成分。所以分红之外，还是要关注潜在的股价波动所带来的风险。而夹心债则是个非常复杂的结构，要完全搞清楚结构后，才能够理解风险和回报之间是否完全匹配。
好了，以上就是今天的所有内容。谢谢收看，我们下次再见！
若您想进一步了解文内所提及的投资产品和方式，也欢迎您私信，与我们的财富经理一对一沟通。
作者：魏睿昊
编辑：Michael
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由 admin | 9月 13, 2023 | 文章, 财经阅读
概述
当前和未来的住宅供应双低迷，进一步加大澳洲楼市供需失衡的困境，推高新房和旧房的价格。日益高企的房价，正在澳洲楼市催生出另一个潜力巨大的新行业。build-to-rent（BTR），也就是长租房模式。
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导读：
正文：
令人担忧的是，澳洲楼市的供需失衡正在加大，而不是缓解。
根据澳大利亚统计局发布的最新数据，7月澳洲建筑审批量再次环比下降8.1%，几乎降至10年内最低点。连续两个月的下降，预示未来一年新房供应量不容乐观。
祸不单行的是，高息环境下，高昂的借贷和建造成本使得开发商暂缓建筑活动，2023年第一季度内开始建造的新住宅数量同比下降6.6%至46,546套。
当前和未来的住宅供应双低迷，将进一步加大澳洲楼市供需失衡的困境，从而推高新房和旧房的价格。
日益高企的房价，正在澳洲楼市催生出另一个潜力巨大的新行业。
澳洲楼市为什么会催生build-to-rent？
在澳大利亚，build-to-rent（BTR），也就是长租房模式，这是相对较新的房地产开发模式，市场上的供应还相对较少。开发商完成建造工程后，保留物业的所有权，以出租的形式获得长期稳定的租金收入。
与传统的build-to-sell（BTS）不同，BTR的运营模式主要为：
- 项目策划与定位：开发商首先确定目标市场和租户人群，包括年轻上班族、家庭或退休人员等，然后为其设计和定位项目；
- 项目规模：根据已有的BTR项目统计，平均规模约320套公寓，最小规模约200套公寓，典型规模为350-450套公寓；其中，70%的户型为1房公寓，25%为2房公寓，仅5%为3房公寓；
- 长期出租策略：与传统的住宅开发不同，BTR项目的目标是长期出租，为开发商提供长期稳定的租金收入，而不是出售；
- 建设与设计：BTR项目通常设计得更为现代化，以满足长期出租的需求。包括更大的公共空间、更为优质的建筑材料和高品质的设施，例如共同工作空间、健身房、游泳池、屋顶露台、宠物友好设施、烧烤区等。设施基准通常为每套公寓4-7平方米（BTS仅为1平方米）；
- 集中管理：BTR项目由单一的机构或公司拥有和管理，可以提供集中的物业管理、维护和租户服务；为了吸引和保留租户，BTR开发商通常会提供更高的服务水平，包括物业管理、维护和社区活动，一般50-75套公寓配有一名全职工作人员。
考虑到建后立即出租的特性，无需进行预售或之后的销售，能够在更短的时间内将房源输送到市场中，加速供应。
这类项目选址大多在人口密集、通勤便利、基础设施齐全的居民区，以提高房源在市场中竞争力。
由于澳洲人口持续增长、土地资源稀缺、住宅供应有限以及住宅价格高居不下，多种因素叠加导致住宅可负担性危机愈发严重，考虑到未来人口结构和需求的变化，能够快速提供大规模住房的BTR是缓解住宅可负担性的一个有效解决措施。
为了刺激BTR行业的发展，联邦和各州政府均出台了相应的优惠政策：
- 联邦政府：BTR项目的管理投资信托（Managed Investment Trust）针对外资的预扣税从30%减半至15%；将符合条件的新建BTR项目的基本工程税减免从2.5%提高至4%；
- 维州政府宣布合格的BTR开发项目可以获得最高30年的50%土地税减免，并免除同时期的缺席业主附加费（Absentee Owner Surcharge）；
- 新州政府为新建的BTR住房项目提供土地税折扣等。
海外资金是澳洲BTR行业最主要的资金来源，在市场给出了明确信号和政府出台更多优惠政策的双重加持下，许多澳洲老牌开发商纷纷与外资合作，下场争夺BTR市场份额。
地产巨头纷纷下场卡位，抢夺“买不起房”人群
从地区分布来看，目前维州拥有全澳数量最多的正在运营中的BTR项目；同时，维州的在建项目数量也远超其他州。未来，墨尔本将成为全澳第一个拥有竞争性BTR市场的地区。
这主要是因为墨尔本的人口非常密集，对住宅的需求量大。与情况类似的悉尼相比，墨尔本的土地成本更便宜，而且维州政府提供更多针对BTR行业的税务优惠，因此吸引更多开发商在墨尔本选址建造项目。
澳大利亚最大的机构开发商Mirvac拥有两栋已经竣工的BTR大楼，一栋LIV Indigo位于悉尼奥林匹克公园，这是澳洲第一个建成的大型BTR项目；另一栋LIV Munro位于墨尔本CBD，这是价值17亿澳币的维妈市场再开发项目的重要组成部分。此外，还有3个项目正在建造中，共计可以交付2,200套公寓，全部完工后价值可达18亿澳元。
来源：Mirvac官网以紧邻维妈市场的LIV Munro为例，公寓楼内配套的设施非常齐全，包括屋顶露台、共同工作空间、私人餐厅、电影院、健身房等，而且新建成的公寓还包含全新的家具和家电。
来源：Mirvac官网与传统的租赁方式不同的地方是，租房者无需提供押金，租约可以签订2年、3年甚至更长时间，还能在同一栋公寓楼内更换不同的房型，而且可以自由装饰房屋，包括粉刷墙壁。
尽管租金可能比传统出租方式的同类型房源贵10-20%，但租房者可以享受到更便利的设施和更优质的房源，房屋的室内面积也更大，而且无须支付押金，租约非常稳定，因此可能更受到市场的喜爱。从2022年11月开放至今，64%的房源已完成出租，在悉尼投入使用2年的LIV Indigo的入住率更是达到了94%。
澳洲十大开发商之一的Lendlease也加入了BTR开发热潮。今年6月，Lendlease拿下了维妈市场再开发项目的最后一个席位——Gurrowa Place，将在原有的停车场位置建造三栋新楼，下图中间的建筑物便是由85%的BTR住宅和15%的可负担住宅组成的560套公寓楼项目。
来源：Queen Victoria Market官网从2019年至2023年，Lendlease已经在英美交付超过2600套BTR公寓，在全球范围内的BTR项目pipeline总价值可达280亿澳元，在这个领域有相对丰富的建造和运营经验。
从今年起，Lendlease在澳洲积极推进BTR项目。与加拿大的QuadReal Property Group合作，在布里斯班建造443套靠近主要交通枢纽的BTR公寓，并配有海滩边的25米游泳池等设施。此外，还与日本的Daiwa House Group合作，在墨尔本的646-666 Flinders Street开发价值6.5亿澳币的797套BTR公寓，项目同样配备了一流的设施。
目前正在建造的BTR项目价值共计27亿澳币（BTS项目为96亿澳币），占所有建造中项目（WIP）的12%。
但是，到2027财年，Lendlease交付的BTR项目数量和价值都将超过传统的BTS项目，也暗示Lendlease未来对BTR行业的不断加注。
购物中心地产大亨Vicinity Centres也抓住了这次难得的机遇，官宣进军BTR行业，正在寻求资本合作伙伴共同创造价值10亿澳币的BTR平台。另一家房地产资管巨头Investa正在出售由悉尼和墨尔本的三个正在建造的BTR项目组成的Indi平台的50%股权，以获得更多资金。
更有意思的是，Investa曾经的BTR部门总经理、基金经理以及BTR项目发起和资本活动的负责人，均于今年3月跳槽到了Chater Hall的生活部门，担任部门负责人和其他主要职位。不难猜出，Charter Hall可能也对BTR行业跃跃欲试。
拓荒期的BTR，摸着石头过河
在外资+澳洲本土开发商的合作模式下，澳洲的BTR行业竞争异常激烈，但市场中也不乏反对的声音出现。
一边是租赁市场的强劲表现——全国住宅空置率处于历史低位，租金一路攀升。此外，移民的增加、城市人口越来越集中、家庭规模的下降等都为公寓租赁提供有力支撑。
但是市场对BTR项目的资本回报率也存在着质疑，加息不可避免地带来了融资成本和建筑成本的不断增加，导致初始投资成本进一步增加，而且开发商无法通过房屋销售的结算款一次性回笼大部分资金，只能通过增值服务和优化物业管理来提高租金收入。
以Mirvac有94%入住率的LIV Indigo为例，在租金本就高于市场同类型公寓的情况下，2022年BTR的资本化率只有4%，收益表现不如办公楼、工业和零售物业这类传统物业。
因为BTR在澳大利亚仍是一个相对尚未开发的市场，无法完全确定这个行业的回报率，但是可以以发展成熟的美国BTR市场（multifamily）作为参考。美国BTR公寓的价值占总体住宅市场的12%，已经约2200万套房源用于出租，过去十年内的入住率稳定在95%左右。
常年保持稳健的回报率，而且波动性非常小。因此，吸引了非常多追求长期稳定收益的养老金这类机构投资者的涌入。但澳洲的BTR项目目前只能达到4%-4.5%的资本回报率，与美国5%-7%的回报率相比还有较大的差距。
主要原因包括美国multifamily市场已经经历了多次经济周期，形成了稳定的投资环境和租赁文化，投资回报有历史记录可以追溯，投资风险也相对较小；考虑到市场成熟度，开发商的融资成本也会较低；相关的税务优惠政策也已经在长期发展中成型。而澳大利亚BTR市场还未形成规模化，潜在风险和回报率都还处于摸索阶段，融资成本相对较高，配套的税务优惠也都还在逐步出台。
在今年联邦预算案优化了BTR投资的税务结构——宣布将有外资参与的管理投资信托BTR预扣税减半后，已经和零售、酒店等资产的税率相同。更重要的是，对外资来说，已经和澳大利亚本土养老金以及美国国内REIT的税率相当。
考虑到目前澳大利亚BTR市场上，有80%的资金都来自于外国机构投资者，本次的税务改革将进一步刺激外资进入，加速BTR的发展，同时也会对预期回报的增加起到积极的作用。
澳财投研观点
机构投资者向来是无利不起早，GIC、UBS、Blackstone和Macquarie等知名机构玩家已经在澳洲BTR项目中有了一席之地。除此之外，加拿大资管巨头Brookfield、荷兰最大的养老金提供商APG和新加坡上市的房产和酒店巨头CDL等，也在近日开始投资澳洲BTR项目。
根据澳大利亚牛津经济研究院的预测，到2030年，澳洲新BTR项目开工额将从2022年的20亿澳币上涨到100亿澳币。届时，BTR这一资产类别将远超同时期办公楼、物流和学生公寓的开工量。
就目前已建成和未来交付的项目来看，开发商大多瞄准了位于CBD和其他人口密集区的高端租赁市场，BTR开发的中端市场几乎不存在。而且，高租金使得低收入人群更难以负担。住宅可负担性危机仅靠BTR这种解决方式，恐怕难以给出令澳大利亚人满意的答案。
尽管澳洲已经有了正在或即将建造的高端BTR项目+可负担住宅共同组成的公寓楼。其中，可负担住宅部分以低价出租，并获得相应的州政府租金补助。但是，在BTR项目的资本化率有限的前提下，政府给予的支持还远不够，导致这样的组合模式目前非常少见。
而在发展成熟的英美地区，针对BTR项目中包含可负担住宅的税务优惠更为完善，而且政府还会向开发商提供土地收购和项目融资的扶持，英国还有Rent to Buy的灵活选择。因此，澳洲若想大规模发展BTR+可负担住宅的组合项目，还需要联邦和州政府出台进一步的激励政策。
作者：Rebecca Gong
编辑：Michael
（文中未注明来源的图片均为Shutterstock,Inc.授权澳财网使用，单独转载图片或致法律风险。）
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博满澳财金融集团成立于2010年，是澳大利亚金融服务牌照 AFSL No. :505332 持牌人。集团业务范围包括基金管理、财富管理、基金托管及中文财经全媒体信息服务平台。
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任何有关既往业绩的信息并非未来业绩的可靠指标,本文件中的任何预测、前景或前瞻性陈述均基于 BMYG 当前的观点和假设，并且涉及各种已知和未知的风险、不确定性。其中许可因素超出了 BMYG 的控制范围，并且可能导致实际结果、业绩或事件和上述明示或暗示的内容截然相反。此类前瞻性陈述 并非对未来业绩的保证或陈述，切勿过分依赖。对于本文件中包含的任何信息、观点和结论的及时性或 完整性，BMYG 不作任何陈述或保证。
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由 admin | 9月 13, 2023 | 文章, 财经阅读
概述
BNPL行业开始上演王者归来。2023年以来，龙头企业Affirm股价涨幅高达约132%。而未上市的欧洲巨头Klarna则实现了自2020年后的首次月度盈利。在头部企业狂飙突进之时，大量的中小竞争者逐步退出战场。在这场行业的大洗牌中，行业话语权逐渐回归头部企业。那些以极低估值成功“站队”的资本，则有望在未来2年中收获到丰厚回报。
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导读：
正文：
从媒体头条消失后的BNPL行业，却在现实中开始上演王者归来。
2023年以来，BNPL龙头企业Affirm股价高歌猛进，涨幅高达约132%。而未上市的欧洲巨头Klarna则实现了自2020年后的首次月度盈利。
在头部企业狂飙突进之时，大量的中小竞争者逐步退出战场。
在这场BNPL行业的大洗牌中，行业话语权逐渐回归头部企业。那些以极低估值成功“站队”的资本，则有望在未来2年中收获到丰厚回报。
BNPL行业的四大发展趋势
北美支付巨擘 FIS Worldpay于2023年初发布了全球支付科技报告《The Global Payment Report》。报告发出时，即使全球支付行业仍处于高息环境的重压之中，但该机构仍坚定地看好以下趋势：
1,电子钱包的穿透率将不断上升；
2,实时点对点支付将快速增长；
3,现金的使用将继续被逐渐替代；
4,电子商务将在全球各地区继续增长。
与此同时，FIS继续使用了大量篇幅讨论BNPL在支付系统中的地位和趋势：2022-2026年间，预计BNPL将继续以16%的年化速度实现增长，且将占有电商市场的更大市场份额。而随着BNPL在支付市场中的重要程度持续上升，更严格的监管标准、更广泛的产品范围、更强的生态系统搭建将是行业升级至2.0的必经之路。
综合上述资本格局的变化，我们认为，BNPL行业的阵营已经基本划分完毕：在严格合规和成本门槛的限制下，未来将仅有少数几家企业瓜分巨大且增长中的BNPL行业。
Klarna为何可以王者归来？
在对比BNPL所有参与者的资产组合、运营理念、团队经验和投资人背景后，我们认为，Klarna将会是在市场回归后首先恢复的龙头企业。
自2022年末以折扣估值参与到当时的紧急融资以来，Klarna团队展现出极强的韧性：在媒体的质问和重压下坚持转型策略，迅速对人员结构、市场重心、客户结构进行了审核和改变。在刚刚结束的第二季度中，Klarna超预期完成了月度盈利目标，意味着公司已经基本脱离了对外部资本的依赖，重新掌握了对未来发展策略和资本运作的主动性。
首先，Klarna是欧洲最大的数字银行平台之一，合规是Klarna运营的核心竞争力。
Klarna于2017年获得了瑞典银行牌照，并于2021年进一步在德国开展存贷业务。其资本构架、合规要求、披露标准等均以银行标准进行要求。截至2023上半年，Klarna存款总量为792亿瑞典克朗，同比上涨18%；普通股权一级资本比率（CET 1）为18.5%，且董事会对该比率保持着高于监管和同行的监察标准。
这使得Klarna相较其他BNPL公司，有更强的监管保护，以及更低成本的资金来源。受益于欧洲经济区（EEA）金融资质通行证的政策，Klarna可以基本无摩擦地在欧洲地区开展银行信贷业务，这也使得即使在竞争最为激烈的2019-2021年期间，Klarna依旧稳坐欧洲BNPL市场的第一把交椅，在app活跃量指数上远超任何一个竞争对手。
在其他地区的运营中，Klarna依旧谨遵银行级别的合规要求，并作为新行业的领军者，积极与监管机构展开讨论，一同制定合宜的发展框架。以美国市场为例，按照各州的规定，Klarna拥有相应的货币传输资质（Money Transmission License）、借贷许可证（Lending License）, 以及关于小型借贷相关的州际资质。
与此同时，Klarna也是欧洲最大的开放银行平台提供商之一，为1.5万个金融机构提供数据连接，并为27个国家和地区提供服务。通过开放银行，经许可的第三方提供商（TPPs）可以通过API从银行和其他金融机构获得财务数据访问权；开放源代码技术使TPPs能够根据消费者的具体需求构建应用程序和服务。对于数据的理解，以及生态系统的搭建，使得Klarna在技术层面也具备先发优势。
其次，不惧重压，坚定向内改革。
对于Klarna管理层来说，过去一年的压力不仅仅来自于市场环境的变化——加息周期给全球非必需消费踩了一脚急刹车，全球电商行业在长达5个季度处于基本无增长状态。需求端空前疲软，资金成本处于10年高位，实现增长不仅仅要提供优于同行的优质服务，还要挖掘客户不受市场情绪影响的刚需。
另一方面，作为欧洲最受人瞩目的金融科技独角兽，Klarna在2022年中以85%折扣进行融资后，一直处于舆论的重压之下——曾经大规模宣传Klarna增长业绩、IPO前景的CNBC，180°转向质问公司在美国市场的补贴策略；为回归盈利能力而进行的人员削减和部分市场撤退，受到了社交媒体的猛烈攻击。
令人欣慰的是，管理团队顶住了这些压力。在2018年以前，Klarna曾拥有过10年盈利历史，并在不同市场周期中积累了抓住机会和平衡盈利的经验。获得战略投资者的再度支持后，Klarna严格执行回归盈利能力计划。在最近的财季中，公司低调地宣布了优于预期的财务表现：
- 本季度，Klarna平台交易量同比上涨14%，录得2390亿瑞典克朗（约合217亿美元）；营业收入同比上涨17%，录得55亿瑞典克朗（约合5亿美元）。同期，宏观行业条件相对疲软，全球电子商务市场下滑2%。远超行业的表现，体现出Klarna业务拥有显著的有机增长性。
- 收入层面的增长，来源于Klarna继续吸引各种垂直领域的新零售合作伙伴，并将现有合作伙伴关系扩展到新市场。Airbnb、Boden、Deichmann、Selfridges、Juventus、AC米兰、Parques Reunidos 和 优衣库等品牌都选择与 Klarna 合作。作为其营收最重要组成部分，来自零售商的收入在本季度同比增长23%。
- 与此同时，公司继续积极控制成本：运营成本（不包含坏账成本）同比下降26%，坏账同比下降41%。上升的收入和下降的成本，使得Klarna本季度提前完成盈利能力目标：净亏损同比缩窄77%，且已实现单月层面的税前利润。
- Klarna依旧紧抓信贷质量。与2022年第二季度相比，信贷损失同比下降41%。Klarna负责任的借贷方式，使其在收入和GMV持续增长的情况下，将上半年的信贷损失保持在0.39%的低水平。
第三,回归盈利能力，使Klarna重新掌握增长策略和资本运作的主动权。
基于最悲观情况的预测，我们曾认为BNPL可能会被分为两大阵营：Klarna撤退回欧洲，回归具备高盈利能力的成熟市场，并随着电商的增长而持续增长；美国市场将被两家具备强劲资本市场的竞争者瓜分，即Afterpay (被Block收购)和Affirm。
随着Klarna财报浮出水面，这种悲观情况的发生概率微乎其微——根据Klarna历史，占领市场、培育市场至毛利润能力，一般需要5年时间；相对而言，美国市场更加复杂，体量是欧洲的1.5倍，但过分习惯于创新支付方式与补贴。在本次季报中，Klarna表示，已经提前一年完成了对市场的培养，展现了增长性和盈利能力并重的积极指标。
在2022下半年完成策略的重审后，Klarna摒弃了激进扩张的方式，对营销支出和信用评估策略都进行了审慎的控制，使其在短期内降低对资本市场的依赖。令人振奋的是，自2023年一季度开始，Klarna的美国市场已经持续展现正向毛利润；且在集团层面，预计Klarna将在本年年末回归盈亏平衡，并在2024年展现出持续的盈利能力。
基础坚实、增长空间显著、业务模式具备成熟性、且竞争格局相对宽松，我们认为，Klarna已经站在夺回增长策略和资本运作权的门口了。
澳财投研观点
无论市场对于曾经过热的BNPL行业如何解读，对于商家而言，寻求更广泛的用户群体、更便捷的客群管理和互动渠道是刚需；对于银行及其背后的资本提供方而言，以更准确的风险定价方式增强利润率是刚需；对于消费者而言，更低门槛的消费体验、更强的个人财务管理能力是刚需。回归商业本质，上述刚需必将带来显著的商业机会，而手握数据、资本和可扩展性平台的BNPL行业，则是上述刚需的优质解决方案。
我们认为，目前加息周期的尾部，BNPL行业将继续承受6-12个月的重压。更多的洗牌将在该周期内发生，而站稳脚跟的竞争者将“免费”获取更多市场份额。
博满澳财曾于2022下半年与红杉资本、Mubadala一同参与了对Klarna的投资。基于近期表现，我们有强烈信心看到该BNPL领导者的强势回归，博满团队亦将会继续密切关注BNPL行业动态及Klarna最新的业务进展。
作者：Eva Zhuang
编辑：Michael
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由 admin | 9月 12, 2023 | 文章, 财经阅读
概述
2023年以来，澳大利亚消费及零售相关行业，并购案例已超过200家。其中不乏本地行业内部的相互整合，也包括了国际巨头的横向布局。这些聪明资金之间的牵手，主要看中对方什么？又隐藏着哪些经济动向？
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导读：
正文：
2023年的澳洲商界，富豪们忙于见面“相亲”，催生了一个又一个甜丝丝的澳洲故事。
护肤品牌Aesop与泳装品牌Zimmerman先后被国际资本大佬相中，而Bondi Sands等也是“情场”得意，如愿抱得美人归。
根据路透数据，2023年以来，澳大利亚消费及零售相关行业，并购案例已超过200家。其中不乏本地行业内部的相互整合，也包括了国际巨头的横向布局。
这些聪明资金之间的牵手，主要看中对方什么？又隐藏着哪些经济动向？
旅游业整合：让自己更好地活下去
在澳洲本地公司之间的相亲式收购中，我们可以发现，旅游板块的活跃度非常高。
多年的疫情打压，这让旅游公司经历了极大的考验。于是一些本身实力较弱的公司开始面临着极大的流动性压力，特别是在小众的高端旅行及B2B商务旅行领域，因为疫情过后，这些细分领域并没有经历像平价旅行这样的报复性需求恢复。
其中比较有名的是Helloworld Travel Limited （ASX:HLO）以7000万澳元收购 Express Travel Group；以及Flight Centre（ASX:FLT）进军高端市场，不仅以1.21亿欧元收购了英国高端旅游定制公司Scott Dunn，并且收购了悉尼高端旅行及活动定制公司Luxperience。其中后者知名度更高，且收购的方向也更有意思，属于平价服务赛道收购高端赛道。
从今年奢侈品表现往往比一般消费品好这一惯例来看，或许大多数人会认为高端或商务定制旅行公司的恢复速度将比平价旅行更快。但实际上并不是这样的，因为全球企业在高息环境下普遍的支出缩减计划，高端及商务旅行定制公司远没有恢复到疫情前水平。
以专做商务旅行的公司Corporate Travel Management （ASX:CTD）为例，目前公司的收入恢复相比疫情前仅为65%左右，很巧的是在我们不久前关于Qantas的文章中曾经介绍过，当前航空公司已经基本恢复至疫情前的水平。说明出行的需求是存在的，高端旅行公司却接不到订单。
澳财投研团队预计，在短期内难以降息、全球经济放缓的强烈预期下，高端旅游定制公司的收入下降将是结构性的, 大概率需要到2024年才能恢复正常盈利。
像FLT这样有较强资金实力的公司，其实在自身赛道也面临着更强烈的竞争压力，同为澳洲上市公司的平价市场竞品有Webjet，海外也面临着Bookings, Trip等诸多旅行订票软件的压力。自然想借市场不好的机会，在公司有充足资金保证的情况下，将手伸到利润更丰厚的地方去。
如果我们将CTD作为高端/商务旅行定制公司的代表来看，面向普通消费者的FLT营运利润率不到面向企业用户的一半。这样的数字非常直观，FLT的收购也就不难理解了：以便宜的价格横向拓宽业务，着眼长期发展，等待经济重回上行期时，让高端旅行业务带来盈利能力的提振。
日本花王牵手Bondi Sands：让彼此变得更好
第二类收购并不是像上文中的那样捡便宜，而是挑选发展速度快的澳洲本地品牌，以收购的方式帮助他们在更多的地区或者产品细分领域进行销售。Aesop是一个人尽皆知的好例子，而我们这次要讲的是一个抓住了全球细分市场空缺机会的澳洲国货品牌——Bondi Sands。
有人说，最好的爱情就是让彼此成为更好的人。日本花王与Bondi Sands之间的牵手，则诠释了这样的澳洲故事。
Bondi Sands是一个2011年成立的护肤、防晒品牌，在澳洲以知名海滩bondi为名打响了其名声。在澳洲虽然已经基本上是家喻户晓的产品品牌，但这个“老国货”其实诞生的历史并不悠久。
这个品牌的创立源自于一个简单的想法。在2008年，当时一个州政府对日光浴沙龙实行了严格的规定，这也让两名年轻的企业家Shane Anderson和Blair James看到了机会。
图：Bondi Sands创始人Blair James (左) and Shaun Wilson 来源：Chris Hopkins， AFR因为自己本身有长时间经营日光浴沙龙的经历，他们深知长时间曝露在紫外线下的危险，并对市场上低质量的美黑产品有充分了解。就这样，为了给消费者提供一款能够安全美黑的产品，Bondi Sands品牌经过一段时间的准备后应运而生。
Bondi Sands致力于提供高质量、天然的日光浴产品，以帮助人们获得健康的古铜色肤色。他们的产品，都含有许多天然成分，如茶树油、椰子油和瓜果提取物，以滋润和保护皮肤。而这些“天然”的成分，加上其澳洲生产的产品标签，让该品牌与Aesop一样，在较短的时间内获得了极为迅速的增长，不仅是在澳洲，在2013年上线新西兰市场，并在2015年登陆欧洲，从英国为起点迅速扩张，2019年时，因为在欧洲销售的火热，产品顺利登陆美国。
公司初创团队深知在当今社会新型传媒渠道的影响力，于是充分运用了社交媒体的传播性，在初期没有组建自己的产品研发团队，仅靠着聘请名人的宣传效果，公司就将产品卖到了全球45000家以上的商店中。他们精准的营销手段让全球各地的消费者爽快地敞开了钱包，要知道，这样的销售规模背后，公司在2016年的团队规模仅4人而已。
根据公司创始人的说法，自成立以来，公司销售的年化增长率达到惊人的55%，其中75%都是来源于美黑产品。特别是在疫情时，公司的收入增长也没有受到影响。2019年时，公司销售额仅为5000万美元，而2022财年则突破了1亿。这不得不归功于其美黑产品的受众十分广泛，消费能力突出的欧美发达国家对该公司产品极为认可。目前，Bondi Sands产品销往全球95个国家，拥有1000万活跃用户，社交媒体账号关注人数超过200万。
或许是因为数据过于亮眼，国际资本的目光一直没有离开过这家澳洲的新兴消费品牌。日本花王看到了这个机会，博满澳财认为，这项收购是一个对双方协同效应非常强的决定，两家公司在多个方面都有互补性。
因为Bondi Sands目前已经在欧美市场获得了不小的知名度，但美黑市场在亚洲并没有欧美那样火爆，因此如果要继续保持高增长，就需要充分利用自身欧美的渠道、或者想办法打入亚洲市场。
买家花王则因为自身在亚洲的市场地位远高于欧美，无法在欧美市场与其他传统欧美厂商获得竞争优势，Bondi Sands这样的产品赛道小众，公众影响力却很大的品牌是十分理想的“联姻对象”。
如果Bondi Sands想要打入亚洲市场，势必需进入防晒及美黑外的其他护肤品类，这些产品和美黑不一样，因为已经经历了多年的充分竞争，行业有十足的技术门槛，研发投入的需求偏高。而这家公司有着轻研发、重营销的运营传统，如果能够获取到一个市场上成熟品牌的技术，相比自己的研发团队来说会更有优势。
综上所述，澳洲品牌在全球消费者印象中的一些固有标签让产品在进行全球化扩张时有明显的优势。如果某个澳洲品牌在一些渠道的营销获得成功，则急需在这些特定渠道获取市场占有率的收购方会很快出现。Bondi Sands将这点发挥到了极致，以市场营销为主打造了一款成功的国民品牌，这也让公司渠道的价值更大。花王这样的大型品牌目前正经历着众多消费品牌的困境，在2023年1季度时利润暴跌68%，营收原地踏步。不管是以自救还是未来长期发展的眼光来看，在目前经济动荡、全球高利率的环境下，提前对渠道布局更符合这些国际资本巨头的战略方针。
澳财投研观点
不管是Zimmerman、Aesop还是Bondi Sands，都以差不多的思路走出了极为成功的商业故事。但澳洲品牌在营销上的优势只是一方面，也有一些澳洲公司靠着自身过硬的研发能力将高科技产品卖到了全球各地。在之后澳财消费品类的文章中，就将向读者介绍一家在ASX中上市却甚少为人知的高科技产品公司，这家公司低调运营、产品小众，但却长期保持着优质盈利能力，不管是高利率环境还是之前的疫情都对其影响甚小，敬请关注。
作者：Hu Yang
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概述
芯片公司Arm上市在即，且将成为年内最大的IPO，点燃全球投资热情。这是否意味着全球IPO市场已经开始重启，投资人对市场的最新发展又会寄予怎样的期望？
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导读：
正文：
大家好，我是博满澳财的首席投资官魏睿昊，欢迎收看本周的《澳财首席说》。
芯片公司Arm上市在即，且将成为年内最大的IPO，这是否意味着全球IPO市场已经开始重启，投资人对市场的最新发展又会寄予怎样的期望？
今天来谈一谈，最近被媒体炒得火爆的Arm上市事宜。
Arm上市在即，点燃全球投资热情
Arm上市为什么会引发如此大的反响？主要原因有三：
首先，它是人工智能领域中芯片热潮的重要参与者，它的产品或服务更偏向于软件，主要提供芯片架构，而不完全是硬件。
英伟达CEO黄仁勋对此评论称：“数据中心芯片将是驱动未来计算的重要力量，计算来到了一个从未有过的历史性时刻。如果没有Arm芯片技术架构、没有高性能的Arm CPU支撑、没有ARM的IP授权系统，英伟达无法制造出超级AI芯片。”
英国《金融时报》称，Arm是一家英国公司，其芯片设计几乎垄断了全球智能手机的核心芯片，市场份额超过99%。
与此同时，大量尚未开发，或还可以深入研发的领域，如自动驾驶、云服务等行业的芯片开发，还存在很大的市场潜力。
其次，此次IPO的规模很大，按公司的体量和融资规模来看，这将会是继阿里巴巴后最大的一次美股上市。
据悉，在此次IPO中，Arm将至少募集44.885亿美元，估值达约600亿美元，从而成为年内最大的IPO事件。
第三，最重要的是它的上市时机。我们都知道自从全球进入加息周期以来，全球经济下滑，市场的情绪越来越糟，又受到今年上半年美国一些银行倒闭风波的影响，金融市场目前的情绪不太乐观。
因此在此情绪低迷之际，这么大体量的公司能成功上市，且上市后表现良好，很有可能带动市场的投资情绪重新向好，这也是Arm上市引发广泛关注的隐藏原因。
正因如此，Arm上市甚至被看作是全球资本市场，尤其是股市和IPO市场重启的重要信号。
Arm虽好，但也有隐忧
Arm身处目前的热门行业，且又很会赚钱。
从公布的财报看，激烈的市场竞争下，目前公司的年收入达20多亿美元，净利润约5亿美元，20%左右的利润率相当不错。
此外，本次上市还将让Arm获得大量的战略投资。包括智能手机的领头羊苹果，而最近很火的芯片制造商Nvidia也是它的客户，同时又准备在这轮IPO中成为Arm的战略投资人。
不过，目前这家大火的企业也不是完全没有瑕疵。
事实上，它的业绩从22年到23年并没有实现明显的增长，甚至利润反而有小幅的下滑，这就引发一些人质疑它未来能否在手机外的领域有所贡献，以及它未来业绩增长的可持续性。
值得注意的是，Arm的商业模式是“只卖设计，不卖芯片”，因此Arm的盈利水平远低于英伟达等“卖铲人”。
此外，中国是Arm最大的单一市场，约25%的收入来源于中国。中美之间愈演愈烈的科技战，无疑给Arm的未来添加了些许担忧。
澳洲IPO回暖，投资仍需谨慎
除了Arm准备IPO外，著名机构Pitchbook还透露，今年二季度以来，美股上市的排队企业逐步增加。而且，这些打算上市的公司规模出现较大幅度的跃升。
这或许是IPO市场重启的强有力信号。
澳大利亚也出现了类似现象。
今年以来，澳洲上市公司数量及规模较去年有所上升。尤其最近，大量的非矿业公司在澳洲证交所申请上市，且规模还都不小。
比如，一个较大的幼儿园经营商最近也想上市，这体现出澳洲的股市和IPO市场有恢复的迹象，有公司开始排队了。
虽然澳洲的资本市场有些正面的积极信号，但是和美股公司Arm一样，这些刚上市的公司业绩却未必都很好。
再看在澳洲上市的体量略大的公司，很多上市后的表现也是普普通通，而且美股也类似。
在Arm后有一些著名的大型公司，或独角兽企业都正在排队IPO。甚至有一些从财务增长的方面赶超Arm的公司，有可能在Arm彻底打开市场后再投入上市的大军中去。
所以，我们今天是从Arm即将IPO的角度去折射目前整体的金融市场和IPO市场。
可以说，在经过一年多的沉寂后，整个市场的参与者，无论是投行、潜在的机构投资人，还是那些打算上市的公司都已按捺不住了。
但投资者还是要更耐心，更谨慎，要沉下心来观察这些企业上市后的实际表现，尤其是Arm这类大型科技企业上市后的表现，可能会让我们对目前的市场状态做出更准确的判断。
机会总会到来，机会也永远只留给有准备的人。
好了，以上就是今天的所有内容。谢谢收看，我们下次再见！
作者：魏睿昊
编辑：Michael
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